一、案件介紹：

被告某餐飲公司（以下簡(jiǎn)稱被告）自原告趙某（以下簡(jiǎn)稱原告）處承租某購(gòu)物中心附近的臨街商鋪，用于經(jīng)營(yíng)茶館。2022年4月底，北京市發(fā)生新冠肺炎疫情期間，被告第二季度租金交納期屆滿。被告向原告申請(qǐng)減免租金，原告拒絕協(xié)商并屢次催促被告交納租金，并于6月初起訴至我院，要求解除雙方租賃合同并要求被告騰退商鋪、支付違約金及拖欠的租金等。

庭審中查明，原被告自2015年以來(lái)即建立了房屋租賃合同關(guān)系，原告基于對(duì)雙方穩(wěn)定租賃關(guān)系的預(yù)期，投入大額裝修成本，并在此后的經(jīng)營(yíng)中取得較好收益。2020年新冠肺炎疫情以來(lái)，被告經(jīng)營(yíng)情況受到較大影響，此后偶有少量租金短期延遲交納情況，原告并未提出異議。2021年1月23日雙方再次續(xù)約，租期至2022年12月31日。2022年5月初，被告先后被街道、物業(yè)單位告知暫停營(yíng)業(yè)并立即執(zhí)行，被告遂與原告協(xié)商減免租金，原告拒絕。

原告起訴后至本案開庭前，被告仍使用涉案房屋并持續(xù)向原告交納租金。考慮到合同剩余租期已不足半年、盡可能維持合同履行，本院庭前組織雙方進(jìn)行調(diào)解并向雙方講解涉疫情租賃案件的相關(guān)司法解釋及文件精神，被告表示如達(dá)成新的變更協(xié)議將克服經(jīng)營(yíng)困難并按期、足額交納租金，原告則堅(jiān)持要求解除合同并要求被告立即騰房。

截至本案宣判前，被告向原告交納了第三季度租金。

法院認(rèn)為，本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)系被告是否因遲延支付第二季度租金構(gòu)成違約，原告是否有權(quán)據(jù)此解除合同。最高人民法院《關(guān)于依法妥善審理涉新冠肺炎疫情民事案件若干問題的指導(dǎo)意見（二）》第5條、第6條規(guī)定，承租非國(guó)有房屋用于經(jīng)營(yíng)，疫情或者疫情防控措施導(dǎo)致承租人沒有營(yíng)業(yè)收入或者營(yíng)業(yè)收入明顯減少，繼續(xù)按照原租賃合同支付租金對(duì)其明顯不公平，承租人請(qǐng)求減免租金、延長(zhǎng)租期或者延期支付租金的，人民法院可以引導(dǎo)當(dāng)事人參照有關(guān)租金減免的政策進(jìn)行調(diào)解，調(diào)解不成的，應(yīng)當(dāng)結(jié)合案件的實(shí)際情況，根據(jù)公平原則變更合同；出租人以承租人沒有按照約定的期限支付租金為由請(qǐng)求解除租賃合同，由承租人承擔(dān)違約責(zé)任的，人民法院不予支持?！睹穹ǖ洹返?33條亦規(guī)定了租賃合同雙方在情勢(shì)變更的情況下均負(fù)有再交涉義務(wù)。

本案中，被告經(jīng)營(yíng)內(nèi)容為茶館，疫情防控措施導(dǎo)致涉案商鋪在特定期間內(nèi)暫停營(yíng)業(yè)，導(dǎo)致被告在此期間沒有營(yíng)業(yè)收入或者營(yíng)業(yè)收入明顯減少。此種情況下，受不利影響的被告可以就合同內(nèi)容與原告重新協(xié)商，原告亦有義務(wù)配合協(xié)商。本案中的原告在被告提出協(xié)商方案后拒絕協(xié)商，徑行提起訴訟要求解除合同，違反了《民法典》第533條規(guī)定的再交涉義務(wù)。原告要求被告按照原標(biāo)準(zhǔn)交納租金顯然有失公平，被告要求依據(jù)疫情防控措施對(duì)其經(jīng)營(yíng)造成的客觀影響變更租金標(biāo)準(zhǔn)，具有事實(shí)依據(jù)。與此同時(shí)，被告雖面臨經(jīng)營(yíng)困難，但在合同履行期間仍堅(jiān)持交納租金，雖存在一定遲延、少量欠付的情形，但該情況系由新冠肺炎疫情及防控措施導(dǎo)致，與惡意拖欠租金性質(zhì)不同，根據(jù)《意見二》第5條的規(guī)定，原告無(wú)權(quán)解除合同；考慮到合同剩余租期已不足半年且被告提出的減免租金標(biāo)準(zhǔn)具有合理性，雙方合作期間已逾七年、被告亦投入了較大裝修成本，為盡可能維持雙方合同的繼續(xù)履行、保障雙方在新冠肺炎疫情期間維持原有經(jīng)濟(jì)情狀，對(duì)原告解除合同的訴訟請(qǐng)求不予支持。最終，綜合新冠肺炎疫情及防控措施對(duì)商鋪經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生的影響，法院對(duì)2022年5月相應(yīng)期間的租金予以酌減。

二、典型意義

新冠肺炎疫情的爆發(fā)對(duì)社會(huì)各行各業(yè)均造成了影響，尤其對(duì)于有賴于人流聚集效應(yīng)的經(jīng)營(yíng)性商業(yè)房屋而言，疫情傳播風(fēng)險(xiǎn)及相關(guān)防控政策必然對(duì)正常經(jīng)營(yíng)造成沖擊。為保障穩(wěn)中有序的社會(huì)經(jīng)濟(jì)往來(lái)，除《意見二》外，《關(guān)于依法妥善審理涉新冠肺炎疫情民事案件若干問題的指導(dǎo)意見（一）》對(duì)疫情或疫情防控措施導(dǎo)致的合同履行困難作出了明確界定并提出了解紛規(guī)則。考慮到疫情爆發(fā)的偶發(fā)性和周期性，社會(huì)經(jīng)濟(jì)參與者均應(yīng)秉持共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、共渡難關(guān)，努力維持合同履行的原則，把握疫情防控趨穩(wěn)向好的趨勢(shì)，積極維護(hù)、推動(dòng)復(fù)工復(fù)產(chǎn)。

本案系本輪疫情以來(lái)我院受理并宣判的典型商業(yè)用房租賃案件。自2020年新冠肺炎疫情以來(lái)，我院堅(jiān)持依法妥善審理涉新冠肺炎疫情案件，維護(hù)人民群眾合法權(quán)益，維護(hù)社會(huì)和經(jīng)濟(jì)秩序。本案認(rèn)定租賃雙方在疫情及疫情防控措施期間均應(yīng)通過(guò)積極再行協(xié)商，促成合同繼續(xù)履行。傳遞了在保證疫情防控前提下，社會(huì)經(jīng)濟(jì)參與者均應(yīng)積極推動(dòng)復(fù)工復(fù)產(chǎn)，促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序盡快恢復(fù)正常、良性運(yùn)轉(zhuǎn)的司法理念。

涉疫情商業(yè)用房租賃案件的發(fā)案原因主要有以下八類：

（一）承租人未依法行使解除權(quán)，構(gòu)成違法解約。承租人解約失當(dāng)是疫情下租賃合同糾紛的主要發(fā)案原因，有以下三種情形：1.未達(dá)到法定條件即解除合同。商業(yè)用房的租用目的為占有、使用房屋并開展經(jīng)營(yíng)，租賃合同本身并不產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)；部分承租人將租房目的與合同目的相混淆，在疫情或疫情防控措施未限制或僅暫時(shí)性限制房屋使用的情況下即認(rèn)為合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，盲目解除合同。2.違反再交涉義務(wù)徑行解除合同。疫情或疫情防控措施發(fā)生后，承租人未與出租人就合同變更重新協(xié)商即徑行解約，或出租人對(duì)承租人提出的變更請(qǐng)求予以拒絕或不予回應(yīng)，違反租賃雙方的再交涉義務(wù)。3.承租人解除權(quán)行使方式不符合規(guī)定。拒絕出租人提出的合同變更履行方案，未經(jīng)起訴或仲裁徑行解除租賃合同或搬離，造成出租人損失。

（二）出租人解約失當(dāng)，在不享有解除權(quán)的情況下清退承租人。疫情或疫情防控措施導(dǎo)致承租人資金周轉(zhuǎn)困難或營(yíng)業(yè)收入明顯減少時(shí)，承租人享有對(duì)租金的中止履行抗辯權(quán)；出租人在此情況下堅(jiān)持解除合同，甚至以鎖門等方式強(qiáng)行清退承租人的，或?qū)?gòu)成違約。

（三）租賃雙方對(duì)租金減免標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)識(shí)不統(tǒng)一。主要發(fā)案原因?yàn)槌凶馊藢?duì)減租、免租事由舉證不充分，如對(duì)防控措施在特定時(shí)期內(nèi)對(duì)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生的限制舉證不足、對(duì)經(jīng)營(yíng)困難程度舉證不足，以致出租人難以確認(rèn)承租人經(jīng)營(yíng)所受影響程度，再交涉過(guò)程難取得實(shí)效。

（四）對(duì)租金減免政策的適用認(rèn)識(shí)不統(tǒng)一。疫情以來(lái)，北京市政府及朝陽(yáng)區(qū)政府已發(fā)布多個(gè)幫扶中小微企業(yè)的政策文件，圍繞承租人是否享受租金減免政策，合同雙方爭(zhēng)議主要有兩類：一是承租人訴訟前不依文件規(guī)定的流程申請(qǐng)減免，雙方對(duì)企業(yè)規(guī)模、行業(yè)所屬、經(jīng)營(yíng)地域等政策適用條件發(fā)生爭(zhēng)議；二是承租非公有商業(yè)用房的承租人要求嚴(yán)格比照公有商業(yè)用房標(biāo)準(zhǔn)減免租金，引發(fā)爭(zhēng)議。

（五）出租人不履行保障房屋適租性義務(wù)。疫情或疫情防控措施發(fā)生后，在變更合同的合理協(xié)商期內(nèi)，出租人有義務(wù)繼續(xù)保障房屋符合租賃用途、具有適租性；合理協(xié)商期后、司法救濟(jì)之前，雙方雖未達(dá)成一致但承租人仍愿租賃房屋的，出租人亦負(fù)有前述保障義務(wù)。出租人違反保障義務(wù)的形式有以下幾種：換鎖、加鎖或關(guān)閉承租人門禁權(quán)限以限制承租人進(jìn)入房屋，斷水、斷電、停暖以限制承租人使用房屋，通過(guò)物業(yè)服務(wù)企業(yè)限制租賃場(chǎng)所人員、車輛出入，拒絕協(xié)助承租人辦理消防、工商注冊(cè)手續(xù)或必要證明材料等。

（六）出租人過(guò)錯(cuò)放任損失擴(kuò)大。承租人解除合同后，無(wú)論是否構(gòu)成違約，出租人仍有義務(wù)及時(shí)止損，未采取止損措施造成的空置損失，承租人對(duì)擴(kuò)大部分不承擔(dān)責(zé)任。出租人過(guò)錯(cuò)放任損失擴(kuò)大主要有以下情形：1.阻撓騰房，承租人員工已撤離租賃場(chǎng)所，出租人阻礙承租人搬離物品；2.消極收房，明知承租人已經(jīng)搬離并騰空租賃場(chǎng)所，拒絕辦理現(xiàn)場(chǎng)交接，或拒絕接收門禁、電卡等；3.怠于招租，收回房屋后，僅以承租人違法解約或未將房屋恢復(fù)原狀為由，怠于招租，放任房屋空置。

（七）轉(zhuǎn)租人責(zé)任引發(fā)糾紛。疫情發(fā)生后，部分以經(jīng)營(yíng)房屋轉(zhuǎn)租獲取利潤(rùn)的房屋經(jīng)紀(jì)公司，怠于與實(shí)際使用人、房屋產(chǎn)權(quán)人協(xié)商變更合同，放任實(shí)際使用人解約。主要表現(xiàn)為：拒絕與房屋實(shí)際使用人、產(chǎn)權(quán)人分擔(dān)損失，放任合同解除后拒付產(chǎn)權(quán)人租金；或收取房屋實(shí)際使用人租金后，仍以情勢(shì)變更受到不利影響為由延拒付產(chǎn)權(quán)人租金。

（八）租賃雙方違反和解協(xié)議。部分合同當(dāng)事人在達(dá)成和解協(xié)議后反悔，常見有以下三種情形：一是和解協(xié)議與后發(fā)布的租金減免政策不一致，承租人以協(xié)議減免金額低于政策減免金額為由反悔，主張參照政策規(guī)定減免租金；二是否認(rèn)口頭形式訂立的和解協(xié)議，如否認(rèn)己方口頭表意人身份、權(quán)限，否認(rèn)微信記錄真實(shí)性等；三是和解協(xié)議內(nèi)容不周延，未約定合同解除后果，對(duì)違約責(zé)任承擔(dān)、押金退還等發(fā)生爭(zhēng)議。

典型一

原告（反訴被告）王某訴被告（反訴原告）A公司房屋租賃合同案

【裁判要旨】

疫情及疫情防控措施雖對(duì)承租人開展經(jīng)營(yíng)造成了一定不利影響，但并未限制房屋使用，不能認(rèn)定為租賃合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，承租人無(wú)權(quán)據(jù)此解除合同。

【基本案情】

2019年11月14日，王某承租A公司房屋用于經(jīng)營(yíng)服裝銷售，租期自2020年1月1日至2021年9月30日。王某向A公司支付押金及截至2020年3月31日前的租金、管理費(fèi)，此后未再支付。A公司分別于2020年2月15日通知大廈自2020年2月17日開始營(yíng)業(yè)，于2020年4月22日通知租金交納推遲至2020年5月11日開始，并明確租金減免政策。王某收到上述通知后未支付租金，并于5月底欲搬離涉案房屋，因A公司未向其開具“出門條”，故商場(chǎng)管理人員未放行，王某未能搬離涉案房屋。A公司于2020年6月5日在涉案房屋處張貼“通告”并張貼封條，要求解除合同、返還房屋。2020年7月1日，王某訴至法院，要求依據(jù)“不可抗力”規(guī)則解除合同；A公司反訴，要求確認(rèn)涉案合同于2020年6月5日解除。2020年9月14日，經(jīng)法院組織協(xié)商，雙方交接房屋。

【裁判結(jié)果】

法院經(jīng)審理認(rèn)為，A公司自2020年2月15日即通知王某商場(chǎng)自2020年2月17日開始營(yíng)業(yè)；在此之后，王某亦可自由進(jìn)入涉案房屋。雖然疫情確對(duì)王某業(yè)務(wù)開展、業(yè)績(jī)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生一定影響，但對(duì)王某使用涉案房屋并用于經(jīng)營(yíng)而言，并未構(gòu)成“不能預(yù)見、不能避免并不能克服”的客觀情況，現(xiàn)有證據(jù)亦足以證明疫情期間涉案房屋仍在使用，即使未能正常經(jīng)營(yíng)，也主要是因?yàn)橥跄尘芙^開門營(yíng)業(yè)；退一步講，即便受疫情影響，涉案房屋無(wú)法發(fā)揮全部經(jīng)濟(jì)效用，但雙方仍可通過(guò)變更合同履行期限、履行方式、價(jià)款數(shù)額等方式，重新達(dá)致權(quán)利義務(wù)平衡的狀態(tài)。另外，承租人取得房屋使用權(quán)用于經(jīng)營(yíng)，系其簽訂租賃合同的主要目的。本案中，A公司已依約將涉案房屋交付給王某，王某的主要合同目的已獲實(shí)現(xiàn)。至于王某陳述因商場(chǎng)客流量減少致其無(wú)法經(jīng)營(yíng)獲利的意見，盈利僅為王某通過(guò)使用租賃房屋開展經(jīng)營(yíng)的結(jié)果，盈利與否受多種因素影響，盈利非雙方簽署涉案合同的直接目的；并且獲取利潤(rùn)亦非僅僅仰賴客流量予以實(shí)現(xiàn)，亦可在短期內(nèi)通過(guò)變更經(jīng)營(yíng)模式、加強(qiáng)線上交易等方式積極增加創(chuàng)收，特別是考慮到涉案合同的長(zhǎng)期性、防控措施的暫時(shí)性，實(shí)難稱之為合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)。因此，在疫情并未致使涉案合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)的情況下，王某依據(jù)“不可抗力”規(guī)則無(wú)責(zé)解除涉案合同依據(jù)不足。相反，王某拒付租金，并經(jīng)A公司催要后仍拒不繳納，并以自己的行為明確表示不再履約，構(gòu)成根本違約，A公司有權(quán)按照法律規(guī)定和合同約定解除涉案合同，其于2020年6月5日在涉案房屋張貼通告，通知王某解除涉案合同、收回涉案房屋，系行使合同解除權(quán)，故涉案合同于該日解除。

典型案例二

原告張某1與被告張某2房屋租賃合同案

【裁判要旨】

承租人雖然于疫情期間欠付租金并擅自搬離房屋，構(gòu)成違約，但是出租人超過(guò)合理期限未及時(shí)收回房屋，無(wú)權(quán)主張因其怠于收房而擴(kuò)大的損失。

【基本案情】

2019年7月30日，張某2承租張某1房屋用于開辦，租期自2019年6月9日至2022年6月8日。受疫情影響，張某2遲延支付租金。期間，張某2多次向張某1主張減免租金，但張某1未同意。2020年7月6日，張某2通過(guò)郵箱向張某1發(fā)送解約函，并搬離。張某1不同意解約，亦不同意交接房屋。在訴訟期間經(jīng)法院反復(fù)釋明，2021年4月6日，張某1與張某2辦理了涉案房屋的交接手續(xù)。

【裁判結(jié)果】

法院經(jīng)審理認(rèn)為，張某2自行搬離房屋構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。但張某1在明知涉案合同繼續(xù)履行已不具備可行性的情況下，仍未及時(shí)收回房屋以減少損失，任由房屋空置、損失擴(kuò)大，自身存在過(guò)錯(cuò)，故判決張某1自行負(fù)擔(dān)自張某2搬離至其接收房屋期間的部分租金/占有使用費(fèi)用，其余部分由張某2負(fù)擔(dān)。

典型案例三

原告（反訴被告）張某訴被告（反訴原告）A公司房屋租賃合同案

【裁判要旨】

疫情期間，出租人違反再交涉義務(wù)，拒絕協(xié)商變更合同，受疫情防控措施不利影響的承租人經(jīng)營(yíng)困難提出解約，法院判決適當(dāng)減輕承租人的違約責(zé)任。

【基本案情】

2018年，A公司承租張某名下房屋用于教育培訓(xùn)，租期自2018年10月1日至2024年9月30日。A公司支付租金至2020年3月31日。2020年1月26日，市教委通知要求暫停各類校外培訓(xùn)機(jī)構(gòu)所有線下課程和集體活動(dòng)，恢復(fù)時(shí)間將根據(jù)本市疫情防控工作情況另行通知。2020年3月15日至2020年9月8日期間，A公司一直與張某就交租、減免租金等事宜進(jìn)行協(xié)商，但張某不同意任何租金減免方案。在此期間，A公司向42名學(xué)員退款共計(jì)420 068.91元。2020年8月28日，A公司搬離，雙方交接涉案房屋。同日，相關(guān)行政部門通知自即日起，全市學(xué)科類校外培訓(xùn)機(jī)構(gòu)可向?qū)徟鷻C(jī)關(guān)書面申請(qǐng)，經(jīng)批準(zhǔn)后，恢復(fù)線下課程和集體活動(dòng)。

【裁判結(jié)果】

法院經(jīng)審理認(rèn)為，A公司僅以履約困難為由，提前搬離涉案房屋，構(gòu)成違約。但需要考慮到，疫情對(duì)于以教育培訓(xùn)為主的A公司開展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生不利影響，在此期間，A公司既無(wú)營(yíng)業(yè)收入、又面臨多項(xiàng)開支且向?qū)W員退費(fèi)等實(shí)際困難，在此情況下仍積極籌措資金以支付租金，并尋求繼續(xù)履約的合理方案，為維持租賃關(guān)系已作出努力；而張某在明確A公司經(jīng)營(yíng)困難的情況下，拒絕任何減免租金方案，導(dǎo)致A公司難以繼續(xù)維持，最終提出解除租賃合同。張某行為違反情勢(shì)變更制度規(guī)定的再協(xié)商義務(wù)，與“共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、共渡難關(guān)”的司法政策相悖，對(duì)于租賃合同最終不能履行亦應(yīng)承擔(dān)一定責(zé)任。法院綜合考慮上述因素，結(jié)合合同的實(shí)際履行情況、A公司的過(guò)錯(cuò)程度、張某的實(shí)際損失以及預(yù)期利益等因素，根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則，較大幅度酌減了A公司承擔(dān)的違約金數(shù)額。

典型案例四

原告A公司訴被告B公司房屋租賃合同案

【裁判要旨】

承租人享受減免租金優(yōu)惠政策的權(quán)利與誠(chéng)實(shí)信用原則并不沖突。雙方經(jīng)平等協(xié)商，對(duì)合同的變更或解除應(yīng)視為該處理方案符合當(dāng)事人意愿。協(xié)商結(jié)果系雙方在充分考慮包括租金減免政策在內(nèi)的客觀情況后達(dá)成的。故不宜再以變更合同前已公布的租金減免政策為依據(jù)，否認(rèn)協(xié)議的效力，否則有違誠(chéng)實(shí)信用原則。

【基本案情】

2019年8月，原告A公司（承租方）與被告B公司簽訂《寫字樓租賃合同》。新冠肺炎疫情發(fā)生后，A公司主張己方符合租金減免政策，遂向B公司申請(qǐng)減免租金，B公司未同意。雙方協(xié)商后簽署《寫字樓租賃合同解除協(xié)議》，明確了租賃合同解除后的權(quán)利義務(wù)。后A公司主張自身未能充分享受租金減免政策，要求B公司再返還其已支付的三個(gè)月租金。

【裁判結(jié)果】

法院經(jīng)審理認(rèn)為，A公司作為理性民事主體，在認(rèn)為其應(yīng)享受相關(guān)優(yōu)惠政策情況下，仍與B公司簽署《寫字樓租賃合同解除協(xié)議》，該行為系其綜合考慮其經(jīng)營(yíng)狀況、履約能力等因素的情況下對(duì)相關(guān)優(yōu)惠的放棄。在此情況下，A公司再次依據(jù)相關(guān)規(guī)范性文件要求享受租金減免政策，并要求B公司返還其已支付的租金，該行為系對(duì)其前法律行為的否定，違反誠(chéng)實(shí)信用原則。A公司所依據(jù)的租金減免政策并非效力性強(qiáng)制性規(guī)定，不影響解約協(xié)議的效力，故對(duì)于A公司的訴訟請(qǐng)求不予支持。

法院結(jié)合法律規(guī)定和相關(guān)政策文件精神總結(jié)八項(xiàng)糾紛處理提示，供商業(yè)用房租賃領(lǐng)域的經(jīng)營(yíng)者參考

（一）履約困難先協(xié)商，公平分擔(dān)互體諒

因疫情或者疫情防控措施致使租賃合同一方受到重大不利影響的，租賃合同雙方應(yīng)當(dāng)履行情勢(shì)變更制度下的再交涉義務(wù)，對(duì)合同的變更、解除進(jìn)行善意協(xié)商。協(xié)商中應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：1.承租人應(yīng)及時(shí)就變更事項(xiàng)提出協(xié)商并說(shuō)明理由，“及時(shí)”應(yīng)在租金支付期限屆滿前，“合同變更事項(xiàng)”包括租金支付標(biāo)準(zhǔn)、支付時(shí)間、支付方式等；2.承租人應(yīng)誠(chéng)信、適當(dāng)提出合同變更方案，出租人應(yīng)積極進(jìn)行實(shí)質(zhì)性溝通，雙方共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、共渡難關(guān)，盡可能維持合同繼續(xù)履行；3.出租人有義務(wù)配合協(xié)商，拒不配合或消極協(xié)商、徑行解約的，或?qū)?gòu)成違約；4.協(xié)商應(yīng)在合理期限內(nèi)進(jìn)行，期限內(nèi)無(wú)法協(xié)商一致的，雙方均可請(qǐng)求法院或仲裁機(jī)構(gòu)變更或解除合同。

（二）租金因故尚欠付，提倡履行慎解除

《最高人民法院關(guān)于依法妥善審理涉新冠肺炎疫情民事案件若干問題的指導(dǎo)意見（二）》第5條規(guī)定，承租房屋用于經(jīng)營(yíng)，疫情或者疫情防控措施導(dǎo)致承租人資金周轉(zhuǎn)困難或者營(yíng)業(yè)收入明顯減少，出租人以承租人沒有按照約定的期限支付租金為由請(qǐng)求解除租賃合同，由承租人承擔(dān)違約責(zé)任的，人民法院不予支持。因此，如承租人符合前述條件，出租人無(wú)權(quán)單方解除合同并清退承租人，亦無(wú)權(quán)要求承租人承擔(dān)違約責(zé)任。出租人違法解除租賃合同的，存在承擔(dān)違約責(zé)任的風(fēng)險(xiǎn)。

（三）損失程度要舉證，減免標(biāo)準(zhǔn)更易定

承租人所從事行業(yè)、商鋪所處位置、各自經(jīng)營(yíng)情況往往不同，疫情和防控措施對(duì)具體承租人所造成的影響程度存在差異，因此承租人負(fù)有對(duì)合同履行的困難程度積極舉證的義務(wù)，為誠(chéng)信公平協(xié)商分擔(dān)奠定基礎(chǔ)。需要提示承租人的是，對(duì)于“沒有營(yíng)業(yè)收入或者營(yíng)業(yè)收入明顯減少”的舉證應(yīng)突出體現(xiàn)營(yíng)業(yè)額的變化情況，證據(jù)形式包括會(huì)計(jì)賬簿、記賬憑證、完稅憑證、銀行流水等。此外，當(dāng)特定證據(jù)為出租人所持有時(shí)，出租人亦應(yīng)視情形提交相應(yīng)證據(jù)。如具有一定規(guī)模的商圈、商場(chǎng)要求商戶使用特定收款設(shè)備及營(yíng)業(yè)額統(tǒng)計(jì)系統(tǒng)以便統(tǒng)一管理的，出租人作為商鋪營(yíng)業(yè)收入數(shù)據(jù)持有方，應(yīng)保持前述賬號(hào)處于可備查狀態(tài)。

（四）政策幫扶有流程，享惠脫困別繞行

針對(duì)訴訟中發(fā)現(xiàn)的國(guó)有房屋承租人要求法院按照政策判決減免租金的情況，作出以下提示：1.在訴訟前窮盡政策救濟(jì)。由于法院不是租金減免政策的專門審核機(jī)構(gòu)，為避免減免政策落實(shí)偏差，請(qǐng)承租人在訴前按照相關(guān)政策文件要求進(jìn)行申報(bào)，案件已受理但當(dāng)事人未申報(bào)的，承租人仍需按照政策文件規(guī)定向相關(guān)單位進(jìn)行申報(bào)并經(jīng)審核確認(rèn)；2.承租人已申報(bào)但審核未通過(guò)或國(guó)有房屋出租單位明確表示不同意減免的，承租人仍可依據(jù)房屋所受疫情及防控措施的不利影響程度要求出租人減免租金；3.承租人將國(guó)有房屋轉(zhuǎn)租的，次承租人亦可依據(jù)政策文件規(guī)定進(jìn)行申報(bào)，轉(zhuǎn)租人應(yīng)給予協(xié)助。

（五）租戶解約已搬離，及時(shí)收房莫空置

《民法典》第五百九十一條規(guī)定了出租人的減損義務(wù)，無(wú)論承租人解除租賃合同是否違約，出租人應(yīng)及時(shí)收回房屋并再行招商，以避免損失擴(kuò)大。據(jù)此作以下提示建議：1.承租人騰退房屋并通知出租人收房后，無(wú)論承租人騰退行為是否構(gòu)成違約，出租人應(yīng)及時(shí)收回房屋并重新招商，雙方的是非責(zé)任可另行解決；2.因承租人原因?qū)е路课莶环辖唤訔l件，如未依約將裝修恢復(fù)原狀或者遺留物品占用房屋空間等，出租人亦應(yīng)盡量排除障礙及時(shí)收房；怠于清空房屋對(duì)出租人造成的損失，由承租人承擔(dān)責(zé)任；3.如房屋因疫情防控措施無(wú)法交接，如房屋所在區(qū)域采取臨時(shí)封控措施，締約雙方不可能在封控期間進(jìn)入涉案房屋，防控措施持續(xù)期間的房屋占有使用費(fèi)鼓勵(lì)雙方協(xié)商分擔(dān)。

（六）中介轉(zhuǎn)租要盡責(zé)，協(xié)調(diào)分擔(dān)促履行

部分房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司自房屋所有權(quán)人處承租房屋后將房屋再行轉(zhuǎn)租，通過(guò)賺取租金差價(jià)的形式經(jīng)營(yíng)獲利，在此種經(jīng)營(yíng)模式中，無(wú)論承租房屋是商鋪還是普通住宅，經(jīng)紀(jì)公司均應(yīng)在疫情發(fā)生后積極維持租賃合同繼續(xù)履行，不應(yīng)置身事外、放任違約風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生。具體應(yīng)注意以下兩點(diǎn)：1.轉(zhuǎn)租合同的承租人因疫情或疫情防控措施受到不利影響提出變更轉(zhuǎn)租合同的，經(jīng)紀(jì)公司應(yīng)有效溝通出租人，促成租賃鏈條各方共同合理分擔(dān)損失、維持轉(zhuǎn)租合同履行；經(jīng)紀(jì)公司拒絕協(xié)調(diào)或拒絕分擔(dān)合理?yè)p失，導(dǎo)致轉(zhuǎn)租合同解除、房屋空置，經(jīng)紀(jì)公司據(jù)此主張情勢(shì)變更并要求變更、解除合同的，其意見存在不被法院采納的風(fēng)險(xiǎn)；2.特定房屋的次承租人未以疫情或疫情防控措施主張變更、解除轉(zhuǎn)租合同的，經(jīng)紀(jì)公司亦不得向該房屋的出租人主張變更、解除合同。

（七）和解協(xié)議有效力，誠(chéng)信履行不反悔

當(dāng)事人在疫情或疫情防控措施發(fā)生后達(dá)成的和解協(xié)議具有拘束力，應(yīng)當(dāng)誠(chéng)信履行。對(duì)此做以下提示建議：1.建議雙方以書面形式簽訂和解協(xié)議，并由有權(quán)限人員簽字、加蓋公章；2.和解協(xié)議盡量就租金減免退還數(shù)額、支付時(shí)間及方式、合同是否解除及解除時(shí)間、交房、押金處理及違約責(zé)任等進(jìn)行明確約定，部分內(nèi)容無(wú)法達(dá)成一致的，可先就達(dá)成一致的部分進(jìn)行和解，并在協(xié)議中明確爭(zhēng)議部分另行解決；3.和解協(xié)議簽訂前應(yīng)對(duì)自身情況審慎考慮，協(xié)議簽訂后應(yīng)嚴(yán)格履行。國(guó)有企業(yè)房屋承租人確符合后續(xù)租金減免政策的，可就未享受減免的差額部分申請(qǐng)減免；非國(guó)有企業(yè)房屋承租人以國(guó)有企業(yè)房屋減免政策抗辯和解協(xié)議的，構(gòu)成對(duì)和解協(xié)議的違反。

（八）自力救濟(jì)講分寸，護(hù)己也要顧他人

《民法典》規(guī)定出租人負(fù)有保持租賃物適租的義務(wù)，據(jù)此作出以下提示：1.如承租人雖受疫情或疫情防控措施不利影響欠付相應(yīng)期間租金、但仍愿繼續(xù)承租房屋的，出租人應(yīng)尊重承租人的中止履行抗辯權(quán)，在協(xié)商期內(nèi)保障房屋適租；對(duì)爭(zhēng)議期間租金可另行協(xié)商或者通過(guò)訴訟、仲裁解決，出租人以鎖門、切斷能源供應(yīng)限制出租人使用房屋的，或?qū)⒊袚?dān)違約責(zé)任。2.雙方在前述合理期間無(wú)法就合同變更達(dá)成一致的，承租人應(yīng)盡快提起訴訟或申請(qǐng)仲裁，避免合同僵局出現(xiàn)；出租人采取限制措施致使房屋無(wú)法正常使用、經(jīng)營(yíng)的，承租人可拍照、錄像以固定證據(jù)，做好溝通并留存記錄。