市中級人民法院關(guān)于房屋買賣合同糾紛案件的裁判指引

（2007年1月1日起試行 2010年3月9日深圳市中級人民法院審判委員會第6次會議第一次修訂 2014年8月28日深圳市中級人民法院審判委員會 民事行政執(zhí)行專業(yè)委員會第24次會議第二次修訂）

為了正確審理房屋買賣合同糾紛案件，統(tǒng)一全市法院對此類案件的辦案標準和裁判尺度，根據(jù)《中華人民共和國合同法》以及相關(guān)司法解釋的規(guī)定，結(jié)合審判實踐，制定本裁判指引：

一、本指引所稱的房屋買賣合同，是指經(jīng)買賣雙方合意，出賣人轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付一定價款而產(chǎn)生的民事合同。

集體土地上所建設(shè)房屋的轉(zhuǎn)讓，不適用本指引。

二、商品房預(yù)售合同約定售樓廣告、售樓宣傳資料等是合同的組成部分，或者合同雖未將售樓廣告、售樓宣傳資料等約定為組成部分，但廣告、宣傳資料等對樓盤規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及配套設(shè)施所作之描述明確、具體并對房屋價格有重大影響，而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所交付的房屋未達到售樓廣告、售樓宣傳資料所承諾或描述的標準的，買受人要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔違約賠償責任，應(yīng)予支持。

三、在確定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違約賠償責任時，可由法院委托專業(yè)機構(gòu)對廣告說明和允諾與實際不符部分進行評估，差價部分，按照買受人所購房屋的建筑面積占房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)被批準銷售的建筑面積的比例，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)賠償差價損失給買受人；無法評估的，按房屋總價款的1％—2％酌情計付違約金。構(gòu)成根本違約致使買受人合同目的無法實現(xiàn)的，買受人要求解除商品房買賣合同的，應(yīng)予支持。

四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當認定為無效，但出賣人在一審?fù)忁q論終結(jié)前已取得商品房預(yù)售許可證明或所涉商品房已辦理初始登記的，可以認定合同有效。

五、當事人簽訂認購書、意向書等預(yù)約合同，約定在將來一定期限內(nèi)訂立商品房買賣合同，因可歸責于當事人一方的原因致使房屋買賣合同未能訂立，對方請求其承擔預(yù)約合同違約責任，或者要求解除預(yù)約合同并主張賠償信賴利益損失的，人民法院可予支持。

當事人簽訂的認購書、意向書等協(xié)議已經(jīng)具備了擬購房屋的位置、面積、價款等房屋買賣合同的主要條款，并且出賣人已收取購房款或出賣人與買受人約定將所收取的定金轉(zhuǎn)為購房款的，該協(xié)議可以認定為商品房買賣合同，但當事人另有約定的除外。

六、商品房買賣合同約定，出賣人在交付房屋時須向買受人提供《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》等文件。出賣人實際交付房屋時未能提供上述文件的，買受人有權(quán)拒絕接收房屋。

買受人在接收房屋后又以出賣人未能依約提供上述文件為由，主張房屋未交付并據(jù)此請求出賣人承擔逾期交付違約責任的，人民法院不予支持。

七、出賣人在房屋已符合法定和合同約定的交付條件后通知買受人接收房屋，買受人以房屋存在質(zhì)量問題為由拒絕接收，并據(jù)此主張出賣人承擔逾期交付違約責任的，人民法院不予支持，但買受人有證據(jù)證明房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格或存在其他嚴重影響正常居住使用的質(zhì)量問題的除外。

八、商品房買賣合同約定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可在未取得主體、消防、電梯、燃氣等單項工程驗收合格的情況下向買受人交付房地產(chǎn)的，該約定無效。買受人在收樓后要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付延期交房違約金或者解除房地產(chǎn)買賣合同的，應(yīng)予支持；但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在訴訟期間取得上述單項工程驗收合格證明的，對買受人的上述請求，不予支持。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得主體、消防、電梯、燃氣等單項工程驗收合格證之后，在領(lǐng)取竣工驗收備案收文回執(zhí)之前即向買受人交付房地產(chǎn)的，買受人予以接收后，又以房地產(chǎn)未領(lǐng)取竣工驗收備案收文回執(zhí)為由，要求確認交付行為無效并要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔逾期交房違約責任的，不予支持。

九、房屋買賣合同約定買受人支付購房款的義務(wù)履行在先，出賣人交付房屋、辦理房屋權(quán)屬證書的義務(wù)履行在后，買受人在履行相應(yīng)付款義務(wù)前請求出賣人承擔遲延交付房屋或遲延辦理房屋權(quán)屬證書等違約責任的，人民法院不予支持，但買受人未履行相應(yīng)付款義務(wù)符合《合同法》第六十八條、第六十九條規(guī)定的除外。

十、商品房預(yù)售合同的買受人和出賣人就購房款的分期支付形成借貸合同關(guān)系的，買受人未按借貸合同約定的時間償還借款給出賣人的，屬另一關(guān)系，出賣人不能在房屋買賣關(guān)系中行使先履行抗辯權(quán)，拒絕交付房屋或辦證；出賣人構(gòu)成延期交房或延期辦證違約行為的，應(yīng)承擔相應(yīng)違約責任，而不能以享有先履行抗辯權(quán)為由要求免責。但雙方另有約定的除外。

十一、預(yù)售商品房未取得工程竣工驗收合格證明文件，買受人要求出賣人限期辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記的，不予支持。

十二、由于出賣人的原因，買受人在商品房買賣合同約定的期限內(nèi)未能取得房屋權(quán)屬證書，買受人請求出賣人支付至權(quán)屬證書辦出之日止的延期辦證違約金的，如訴訟期間權(quán)屬證書仍未辦出，對買受人的請求應(yīng)予部分支持，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔至法院判決確定之日止的違約金。

十三、因出賣人的原因?qū)е沦I受人未能取得房屋權(quán)屬登記，該房屋作為原買受人的財產(chǎn)被依法拍賣后，拍賣競得人因未能取得房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記，依據(jù)買受人與出賣人之間的原買賣合同，主張原出賣人承擔自其競得房屋時起的遲延履行違約責任的，人民法院可予支持。

十四、在以擔保貸款為付款方式的商品房預(yù)售合同糾紛中，買受人因出賣人違約起訴要求解除商品房預(yù)售合同，同時又要求解除擔保貸款合同的，人民法院應(yīng)通知貸款銀行作為第三人參加訴訟。

貸款銀行參加訴訟并提出獨立的訴訟請求的，將貸款銀行列為有獨立請求權(quán)的第三人，出賣人違約程度達到解除條件的，應(yīng)在判決解除商品房預(yù)售合同的同時，判決解除擔保貸款合同，由出賣人退還買受人已付的全部購房款（包括買受人已付給出賣人的首期款及已向貸款銀行償還的貸款本金和利息），并由出賣人直接向貸款銀行償還買方尚欠的貸款本金和利息。

貸款銀行參加訴訟但未提出獨立訴訟請求的，列為無獨立請求權(quán)的第三人。出賣人違約程度達到解除條件的，應(yīng)判令解除商品房預(yù)售合同，由出賣人返還買受人已付全部購房款，并向買受人支付違約金及（或）賠償買受人所受全部損失；但對擔保貸款合同不做處理，留由擔保貸款合同的當事人另循法律途徑解決。

十五、出賣人就同一房屋與同一買受人分別簽訂兩份買賣合同，合同對房屋價款、履行方式、履行期限等實質(zhì)性內(nèi)容約定不一致，當事人對此存在爭議的，應(yīng)當綜合考慮合同簽訂的時間先后、合同的實際履行情況、同類房屋的市場價格等因素認定當事人的真實意思表示，確定合同的內(nèi)容。

十六、當事人為逃避稅收，約定按照低于實際成交價的虛假價格辦理房屋轉(zhuǎn)移登記，該條款應(yīng)認定為無效，但該條款的無效不影響整個合同的效力。

當事人一方主張按照實際成交價辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記，雙方對稅費負擔存在爭議的，按照合同的內(nèi)容確定；合同沒有約定或者約定不明確的，按照《合同法》第六十一條、第六十二條第（六）項的規(guī)定確定。

十七、房屋買賣合同成立后，因房地產(chǎn)調(diào)控的實施這一不可歸責于當事人雙方的事由，致使合同不能繼續(xù)履行，當事人請求解除合同的，人民法院可予支持。

合同解除后，當事人一方請求受房地產(chǎn)調(diào)控政策影響而不能履行合同的另一方合理分擔其為訂立合同而實際發(fā)生的費用等合理損失的，人民法院可予支持。

十八、當事人一方因房地產(chǎn)調(diào)控政策的實施而不能繼續(xù)履行合同，應(yīng)當及時通知對方，以減輕可能給對方造成的損失。當事人一方怠于履行上述通知義務(wù)致使對方損失擴大，對方請求該當事人對擴大的損失承擔賠償責任的，人民法院可予支持。

十九、房屋買賣合同約定的履行期限在房地產(chǎn)調(diào)控政策實施前已經(jīng)屆滿，當事人一方遲延履行致使合同因房地產(chǎn)調(diào)控政策實施而不能繼續(xù)履行，當事人請求解除合同的，人民法院可予支持。

前款情形下，遲延履行一方以房地產(chǎn)調(diào)控政策實施為由主張免除違約責任的，人民法院不予支持。

二十、當事人在房地產(chǎn)調(diào)控政策實施后訂立房屋買賣合同，當事人一方以其受到房地產(chǎn)調(diào)控政策影響為由，主張免除違約責任的，人民法院不予支持，但當事人另有約定的除外。

二十一、當事人訂立房屋買賣合同后，該房屋被有權(quán)機關(guān)依法查封，當事人以房屋被查封為由主張房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。因不能依約取得房屋所有權(quán)，買受人主張解除合同并賠償損失的，人民法院可予支持。

當事人在房屋被有權(quán)機關(guān)依法查封后訂立房屋買賣合同，當事人以該房屋被查封為由主張房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。受讓人在查封措施解除后請求繼續(xù)履行合同并辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記的，人民法院可予支持。出賣人故意隱瞞房屋被查封的事實，買受人請求撤銷房屋買賣合同的，人民法院可予支持。

二十二、抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押房屋，未通知抵押權(quán)人或未告知買受人的，不影響房屋買賣合同的效力。

二十三、出賣人訂立房屋買賣合同時，具有下列情形之一，當事人據(jù)此請求確認房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持：

（一）房屋登記權(quán)利人并非真實權(quán)利人時，登記權(quán)利人擅自以自己名義出賣該房屋的；

（二）房屋登記權(quán)利人據(jù)以取得房屋所有權(quán)的合同被確認無效或被撤銷后，房屋權(quán)屬登記回復(fù)變更前，登記權(quán)利人擅自以自己名義出賣該房屋的；

（三）未經(jīng)全體共同共有人或份額占三分之二以上的按份共有人的同意，部分共有人擅自出賣共有房屋的。

前款情形下，買受人請求出賣人繼續(xù)履行合同并協(xié)助辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記的，人民法院不予支持，但起訴前出賣人已取得處分權(quán)或者已經(jīng)權(quán)利人追認的除外。因不能取得房屋所有權(quán)，買受人請求出賣人承擔違約責任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)模嗣穹ㄔ嚎捎柚С帧?/span>

二十四、夫妻一方簽約轉(zhuǎn)讓登記在夫妻雙方名下的共同共有房屋，善意買受人有證據(jù)證明其有合理充分理由相信該轉(zhuǎn)讓為夫妻雙方共同意思表示，其請求夫妻雙方協(xié)助辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記的，人民法院可予支持。

二十五、夫妻一方簽約轉(zhuǎn)讓登記在簽約一方名下的共同共有房屋，如未經(jīng)其他共有人同意或追認，買受人請求出賣人協(xié)助辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記的，人民法院不予支持。

因不能取得房屋所有權(quán)，買受人請求出賣人承擔違約責任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)?，人民法院可予支持?/span>

二十六、出賣人就同一房屋訂立多重買賣合同，在買賣合同均有效的情況下，買受人均要求實際履行合同的，人民法院按照以下情形分別處理：

（一）當事人已經(jīng)辦理房屋權(quán)屬移轉(zhuǎn)登記，其他買受人請求確認支持其對該房屋享有所有權(quán)的，不予支持；

（二）當事人尚未辦理權(quán)屬移轉(zhuǎn)登記，已先行依據(jù)合同占有房屋的買受人請求出賣人繼續(xù)履行并協(xié)助辦理房屋權(quán)屬移轉(zhuǎn)登記的，可予支持；

（三）當事人尚未辦理房屋權(quán)屬移轉(zhuǎn)登記及轉(zhuǎn)移房屋占有，支付價款時間在先的買受人請求出賣人繼續(xù)履行并協(xié)助辦理房屋權(quán)屬移轉(zhuǎn)登記的，可予支持；

（四）當事人尚未辦理房屋權(quán)屬移轉(zhuǎn)登記及轉(zhuǎn)移房屋占有，亦未支付價款的，依法成立在先合同的買受人請求出賣人履行合同義務(wù)的，可予支持。

前款情形下，買受人因未能按約取得房屋所有權(quán)，向出賣人主張承擔違約責任的，人民法院可予支持。

二十七、房屋買賣合同訂立后，出賣人又將該房產(chǎn)高價出賣給第三人，導(dǎo)致買受人的合同目的不能實現(xiàn)，買受人主張解除合同并由出賣人賠償損失的，應(yīng)予支持。出賣人因一房兩賣所獲取的差額利益可視為買受人的實際損失。

前款情形下，出賣人有證據(jù)證明買受人因出賣人違約而獲有利益，出賣人主張從賠償損失額中扣除該部分利益的，應(yīng)予支持。

二十八、出賣人未依約協(xié)助買受人辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記，買受人請求確認房屋歸其所有的，人民法院應(yīng)當對買受人進行釋明，告知其變更訴訟請求為出賣人協(xié)助辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記，買受人堅持不變更的，駁回該項訴訟請求。

房屋買賣合同約定的辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記期限在《中華人民共和國物權(quán)法》實施前已經(jīng)屆滿，買受人已向出賣人支付全部價款并實際占有房屋，且買受人對未辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記無過錯，其請求確認房屋歸其所有的，人民法院可予支持。

二十九、已合法占有房屋的買受人請求出賣人協(xié)助辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記，出賣人以該訴訟請求超出訴訟時效期間作為抗辯的，人民法院不予支持。

三十、房屋買賣合同約定，一方違約時，對方可要求違約方承擔支付違約金或賠償損失等違約責任，但不得要求對方繼續(xù)履行合同的，從其約定。

三十一、房屋買賣合同無效或被撤銷后，買受人如已獲得占用房產(chǎn)的利益，應(yīng)折成房屋使用費補償出賣人；出賣人應(yīng)將收取的購房款及孳息返還給買受人。

三十二、當事人訂立房屋買賣合同，并約定出賣人以該房屋所有權(quán)作為對買受人其他債權(quán)的擔保的，應(yīng)當認定為擔保合同。

擔保人在簽約后已將房屋權(quán)屬移轉(zhuǎn)登記至債權(quán)人，擔保人以被擔保債權(quán)已完全受償為由，請求債權(quán)人辦理房屋權(quán)屬回復(fù)登記的，人民法院可予支持，但房屋已被第三人善意取得的除外。

擔保人在簽約后未將房屋權(quán)屬移轉(zhuǎn)登記至債權(quán)人，債權(quán)人請求擔保人履行買賣合同并協(xié)助辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記的，人民法院不予支持。

三十三、當事人約定一方出資以另一方名義購買房屋，并將房屋登記在另一方名下，出資人有證據(jù)證明其符合政策規(guī)定的購房條件，并請求登記權(quán)利人協(xié)助辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，人民法院可予支持，但房屋已被他人善意取得的除外。

三十四、符合經(jīng)濟適用住房申購資格的當事人，在與經(jīng)濟適用住房配售主管部門或其指定的其他房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂經(jīng)濟適用住房買賣合同前，違反相關(guān)政策、法規(guī)規(guī)定將其申購的保障性住房擅自轉(zhuǎn)讓，當事人主張出賣人與買受人之間買賣合同無效的，人民法院可予支持。

三十五、出賣人在相關(guān)政策、法規(guī)規(guī)定的限制上市交易期內(nèi)轉(zhuǎn)讓其已購經(jīng)濟適用住房，當事人主張買賣合同無效的，人民法院可予支持。

三十六、拆遷人與被拆遷人以所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補償安置協(xié)議后，拆遷人將拆遷安置房屋設(shè)立抵押或者另行出賣給第三人，被拆遷人請求優(yōu)先取得補償安置房屋的，人民法院應(yīng)予支持。安置房屋已經(jīng)辦理抵押登記或移轉(zhuǎn)變更登記至第三人名下，導(dǎo)致被拆遷人合同目的無法實現(xiàn)的，拆遷人或被拆遷人有權(quán)解除安置補償協(xié)議，被拆遷人要求拆遷人另行提供安置房屋，或在協(xié)議安置房屋市場價款兩倍的限額內(nèi)承擔賠償責任的，人民法院可予支持；安置房屋尚未辦理抵押登記或移轉(zhuǎn)變更登記至第三人名下的，被拆遷人要求拆遷人繼續(xù)履行安置補償協(xié)議的，人民法院可予支持。

被拆遷人取得安置房屋所有權(quán)后，抵押權(quán)人要求拆遷人另行提供擔保，或者其他買受人要求在已付購房款一倍的限額內(nèi)承擔賠償責任的，人民法院可予支持。

三十七、當事人因二手房買賣合同糾紛提起訴訟，將交易對方和居間人列為共同被告，請求居間人直接退還定金或從居間人處直接沒收定金的，法院可判令居間人履行支付義務(wù)。

三十八、下列事項屬于《合同法》第四百二十五條規(guī)定的房屋買賣居間人應(yīng)當向委托人如實報告的事項：

（一）房屋的權(quán)屬狀況；

（二）房屋被依法查封、設(shè)立抵押等權(quán)利受到限制的情況；

（三）出賣人拖欠水電費、物業(yè)管理費、本體維修基金等費用；

（四）出賣人、買受人的代理人的身份及代理權(quán)限；

（五）出賣人、買受人對房屋價款的報價；

（六）限購、限貸等調(diào)控政策對買受人購房和申請按揭貸款的影響；

（七）其他足以影響委托人決定是否訂立合同的事項。

三十九、居間人促成房屋買賣合同成立后，房屋買賣合同被確認無效、被撤銷或者終止的，居間人請求委托人按照約定支付報酬的，人民法院可予支持，但居間人對房屋買賣合同被確認無效、被撤銷或者終止有過錯的除外。

四十、居間人帶領(lǐng)買受人看房并簽訂確認書，約定如果買受人直接或者通過其他居間人與出賣人訂立房屋買賣合同，買受人應(yīng)當向居間人支付報酬或者違約金，買受人后未通過居間人與出賣人訂立房屋買賣合同，居間人據(jù)此請求買受人按確認書約定支付報酬或者違約金的，人民法院可予支持。但買受人能夠證明居間人并非受出賣人獨家委托，其系通過其他途徑獲知訂立合同的機會的除外。

居間人不能按照前款規(guī)定請求支付報酬或違約金，而請求買受人支付其從事居間活動支出的必要費用的，人民法院根據(jù)公平原則，綜合考慮居間人提供的居間服務(wù)情況、房屋成交價款等因素，可酌情予以支持。

四十一、本指引與法律、法規(guī)或司法解釋不一致的，以法律、法規(guī)或司法解釋的規(guī)定為準。

四十二、本指引由本院審判委員會負責解釋。

四十三、本指引自印發(fā)之日起施行。本指引施行后尚未審結(jié)的案件，適用本指引。本院之前的規(guī)定與本指引相抵觸的，不再適用。

四十四、本指引施行后與新出臺的法律、法規(guī)或司法解釋有沖突的，有相關(guān)業(yè)務(wù)部門提出修改意見報本院審判委員會進行修訂。

深圳市中級人民法院

關(guān)于房屋買賣合同糾紛案件的裁判指引的說明

1、第一條旨在解決本裁判指引適用范圍的問題。

根據(jù)《土地管理法》第八條關(guān)于“城市市區(qū)的土地屬于國家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有”及《城市房地產(chǎn)管理法》第二條關(guān)于“在中華人民共和國城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的土地使用權(quán)，從事房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)交易，實施房地產(chǎn)管理”之規(guī)定，本指引所規(guī)范的“房屋買賣合同”系指在城市市區(qū)國有土地上建造的房屋買賣合同。

對于原城市郊區(qū)的集體用地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體建設(shè)用地、農(nóng)民村集體所有的土地、農(nóng)民自用的宅基地、用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的農(nóng)用耕地等其他尚未通過依法征收程序轉(zhuǎn)換為國有建設(shè)用地的土地，其上房屋等建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施，因涉及法律關(guān)系較為復(fù)雜，且受到土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)限制、耕地保護、房地產(chǎn)市場調(diào)控等政策的影響，本指引無法囊括，不宜列入規(guī)制。

2、第二條旨在解決售樓廣告性質(zhì)和效力的認定問題。

關(guān)于售樓廣告、售樓宣傳資料等的法律約束力問題。如果商品房買賣合同明確約定售樓廣告、售樓宣傳資料等作為合同組成部分的，廣告和宣傳資料對雙方當事人當然具有法律約束力，出賣人如有違反應(yīng)承擔違約責任。

對于未約定為合同組成部分的售樓廣告、售樓宣傳資料等，應(yīng)根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《商品房買賣司法解釋》）第三條來判斷其是否具有約束力。需特別指出的是，“對合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響”屬主觀標準，不同的人有不同的理解，難以把握。實踐中，應(yīng)著重把握“在商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)”和“說明和允諾具體確定”這兩個客觀標準。發(fā)展商所作的廣告、宣傳資料達到了這兩個標準，買受人在充分注意到該廣告允諾后才購買房屋，出賣人交付的房地產(chǎn)未達到允諾的標準的確會對買受人所購之房地產(chǎn)帶來不利影響的，即可以認定該廣告的說明和允諾是合同組成部分，對出賣人有法律約束力，出賣人如有違反應(yīng)承擔違約責任。

3、第三條旨在解決發(fā)展商違反廣告承諾的違約責任認定問題。

因商品房買賣合同一般沒有約定出賣人違反售樓廣告、宣傳資料等應(yīng)如何承擔違約責任的具體條款。人民法院在處理此類糾紛時，通過賠償實際損失的方式來認定出賣人的違約責任。當出賣人交付的房地產(chǎn)實際達不到售樓廣告所作的說明和允諾的標準時，應(yīng)對二者之間的差價予以評估，然后按照買受人所購房屋建筑面積占總建筑面積的比例，確定出賣人應(yīng)負的賠償數(shù)額。在無法評估的情況下，我市兩級法院在多年的實踐中多按照房屋總價款的1％－2％判決賠償金，該做法已為本地的發(fā)展商、業(yè)主廣泛認同和接受，收到了比較好的社會效果。在沒有新的法律或者司法解釋的情況下，可以繼續(xù)沿用這一做法。

4、第四條旨在解決未取得商品房預(yù)售許可證的預(yù)售合同的效力認定問題。

對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未取得商品房預(yù)售許可證，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同應(yīng)當認定無效，一般沒有爭議。實踐中存在當事人簽訂預(yù)售合同時開發(fā)商尚未取得預(yù)售許可證，而訴訟發(fā)生時房屋已經(jīng)處于現(xiàn)房銷售狀況，《商品房買賣司法解釋》）對此沒有規(guī)定，從鼓勵交易、促進交易安全的角度，應(yīng)認定合同有效。

由于商品房預(yù)售合同對購房者利益的影響甚巨，在訴訟階段出賣人已經(jīng)取得預(yù)售許可證或者已經(jīng)竣工開始現(xiàn)售的，如仍然以此前合同簽訂階段未經(jīng)政府批準許可等瑕疵否定合同效力，顯然于各方均無益處，特別是在已經(jīng)辦理初始登記的情況下，仍然認定預(yù)售合同無效，完全沒有必要。行政主管部門確立商品房預(yù)售許可證制度的主要目的之一即在于保護購房者的利益，因此，從促進交易、有利于房地產(chǎn)開發(fā)的角度來看，只要商品房預(yù)售合同是當事人的真實意思表示，且補辦手續(xù)不損害當事人及第三人合法權(quán)益的，則應(yīng)當尊重當事人的選擇，確認對合同效力的補正。

關(guān)于補正的時點確定問題，我們認為可參照《最高人民法院關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答》第五條，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（一）》（以下簡稱《合同法司法解釋一》）第九條及《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉若干問題的意見》第156條等規(guī)定中的規(guī)則，將合同效力補正時點確定在“一審?fù)忁q論終結(jié)前”。

5、第五條旨在解決商品房認購書的性質(zhì)和效力問題。

以合同的目的和義務(wù)是否為了將來簽訂一定合同為標準，合同區(qū)分為預(yù)約和本約。預(yù)約是約定將來訂立一定合同的合同，本約則為履行該預(yù)約而訂立的合同，預(yù)約產(chǎn)生當事人將來訂立本約的債務(wù)。預(yù)約合同本身是一獨立合同，當事人簽訂預(yù)約合同后負有依據(jù)誠信原則進一步磋商及締結(jié)本約的義務(wù)，該義務(wù)同時亦是本約的先合同義務(wù)。當事人拒絕磋商或惡意磋商導(dǎo)致本約無法訂立的，該行為本身違反預(yù)約合同構(gòu)成違約，可以適用預(yù)約合同約定的定金罰則，同時亦違反了本約的先合同義務(wù)，損害了守約方的信賴利益，違約方應(yīng)承擔相應(yīng)的締約過失責任。

認購書、意向書等預(yù)約合同，其合同目的在于簽訂本約即房屋買賣合同，在簽訂預(yù)約合同后當事人一方拒絕磋商或惡意磋商導(dǎo)致房屋買賣合同未訂立的，守約方可以請求違約方承擔預(yù)約合同所約定的違約責任，若不足以彌補其實際損失，還可選擇要求賠償其信賴利益損失，例如為訂立商品房買賣合同而支出的費用及利息等損失，使其恢復(fù)到未認購商品房前之財產(chǎn)狀態(tài)。但如守約方主張房屋差價損失，因該損失屬于房屋買賣合同的履行利益損失，不在締約過失責任的賠償范圍之內(nèi)，應(yīng)不予支持。上述規(guī)定與《商品房買賣司法解釋》）第二條關(guān)于“當事人簽訂認購書、訂購書、預(yù)訂書、意向書、備忘錄等預(yù)約合同，約定在將來一定期限內(nèi)訂立買賣合同，一方不履行訂立買賣合同的義務(wù)，對方請求其承擔預(yù)約合同違約責任或者要求解除預(yù)約合同并主張損害賠償?shù)模嗣穹ㄔ簯?yīng)予支持”的規(guī)定保持了一致。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》第一條的規(guī)定，當事人對合同是否成立存在爭議，人民法院能夠確定當事人名稱或者姓名、標的和數(shù)量的，一般應(yīng)當認定合同成立。若預(yù)約合同已經(jīng)具備擬購房屋的位置、面積、價款、付款方式等買賣合同的主要條款，根據(jù)前述司法解釋規(guī)定，此時本可以認定房屋買賣合同已成立，但由于預(yù)約合同系約定在將來一定期限訂立房屋買賣合同，可視為此為雙方預(yù)約性質(zhì)而非本約性質(zhì)的意思表示，加之房屋買賣屬標的物價值巨大的民事行為，宜謹慎把握，故而即使預(yù)約合同具備上述合同條款，也不宜認定此時該合同即為房屋買賣本約。因此，在《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》規(guī)定的基礎(chǔ)上，同時借鑒《商品房買賣司法解釋》的相關(guān)規(guī)定，我們認為若將認購書等預(yù)約視為房屋買賣本約，則必須符合“出賣人已收取購房款或雙方約定將所收取的定金轉(zhuǎn)為購房款”的前提條件，此時可視為雙方已開始實際履行房屋買賣合同的相關(guān)義務(wù)，雙方通過實際履行的方式將預(yù)約轉(zhuǎn)化為本約。

6、第六條旨在解決商品房出賣人提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》義務(wù)的相關(guān)問題。

依據(jù)《商品房銷售管理辦法》第32條規(guī)定，銷售商品住宅時，出賣人應(yīng)當根據(jù)《商品住宅實行質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》，向買受人提供《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》。各地房產(chǎn)行政主管部門制作的商品房買賣合同格式范本中一般也約定，出賣人在向買受人交付房屋時，應(yīng)提供上述文件，否則視為不符合交付條件。因此，提供上述文件既是出賣人的法定義務(wù)，亦是其合同義務(wù)，在其未能提供上述文件時，買受人有權(quán)拒絕接收房屋。

在商品房買賣合同中，出賣人的主要合同義務(wù)為在約定的時間內(nèi)向買受人交付符合約定的能夠安全居住的房屋?；谏唐贩抠I賣合同中買受人作為相對弱勢的一方，從保護弱者的角度考慮，出于督促出賣人依約向買受人提供符合約定的可安全居住的房屋的目的，法律規(guī)定了由出賣人向買受人提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》的法定義務(wù)，但實際上若不履行該法定義務(wù)并不會導(dǎo)致商品房買賣合同目的的不能實現(xiàn)，須知是否交付上述兩份文件在合同義務(wù)群中屬于從給付義務(wù)而非主給付義務(wù)，一般情況下不會對交易產(chǎn)生實質(zhì)性影響。因此，如房屋已辦理了各項竣工驗收手續(xù)，具備投入使用的條件，但出賣人實際交付房產(chǎn)時未能提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》而買受人仍然接收房產(chǎn)的，應(yīng)視為雙方通過事實行為變更了原合同約定，即買受人放棄了其法定或約定的權(quán)利，此種認定更有利于保護交易及防止買受人的權(quán)利濫用。另外，買受人在取得了房屋占有、使用等利益后，再以出賣人未提交上述文件為由主張房屋未交付，并請求支付延期交房違約金，有違公平誠信原則和禁止權(quán)利濫用原則。

出賣人未能提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》的，買受人在接收房產(chǎn)后雖無權(quán)要求出賣人承擔逾期交房的違約責任，但買受人仍然有權(quán)要求出賣人向其提供這兩份文件。此外，若出賣人交付的房屋的質(zhì)量或其使用功能不符合雙方的約定或國家行業(yè)規(guī)定的，出賣人仍然應(yīng)當向買受人承擔相應(yīng)的瑕疵擔保責任或者違約責任。

7、第七條旨在厘清房屋質(zhì)量問題與房屋交付問題之間的關(guān)聯(lián)性。

《商品房買賣司法解釋》第十二條、第十三條已經(jīng)規(guī)定，如房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格或者房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用，則買受人可以主張解除合同及賠償損失。但前述司法解釋只規(guī)定了合同解除及賠償損失問題，實踐中因行政主管部門的示范合同文本多將質(zhì)量問題納入了房屋是否交付的認定標準之中，已經(jīng)出現(xiàn)了買受人以質(zhì)量問題為由主張出賣人承擔逾期交付違約責任的大量案件。

我們認為，房屋質(zhì)量問題可以分為房屋主體質(zhì)量不合格和房屋質(zhì)量瑕疵兩大類型。就房屋主體質(zhì)量而言，只有在建筑工程驗收合格后方可交付使用，未經(jīng)驗收或不合格的，不得交付使用。但實踐中也出現(xiàn)雖形式上通過了竣工驗收，甚至取得了竣工備案文件，但實際質(zhì)量不符合國家強制標準和行業(yè)標準，出現(xiàn)這種情況，可由具備法定資質(zhì)的專業(yè)機構(gòu)鑒定，鑒定不合格的，應(yīng)認定不符合交付條件，買受人有權(quán)拒收房屋。從房屋質(zhì)量瑕疵的角度來看，出賣人作為房屋的實際銷售單位，理應(yīng)保證所交付的房屋符合合同中約定質(zhì)量要求，這種義務(wù)在民法理論上被稱為瑕疵擔保義務(wù)。但是，對于交付的商品房存在裂縫、滲漏、門窗損壞等質(zhì)量瑕疵，因其一般不會導(dǎo)致買受人不能實現(xiàn)合同目的，除非買受人能夠證明“嚴重影響正常居住使用”，買受人不能由此拒絕接受房屋。因此，房屋質(zhì)量若屬于主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題或嚴重影響正常居住使用的，則房屋不符合交付標準，買受人有權(quán)拒收房屋。房屋一般質(zhì)量問題可通過修復(fù)解決的，不能作為買受人拒收房屋的正當事由，但買受人可依據(jù)《商品房買賣司法解釋》第十三條第二款要求出賣人承擔責任。

8、第八條旨在解決商品房預(yù)售合同中房屋交付標準如何確定及延期交房行為如何認定的問題。

國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第十七條第二款規(guī)定，房地產(chǎn)項目竣工后，開發(fā)企業(yè)應(yīng)向項目所在地縣級以上人民政府主管部門提出竣工驗收申請。主管部門應(yīng)在收到竣工驗收申請之日起30日內(nèi)，對涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門或單位進行驗收。上述規(guī)定表明，房地產(chǎn)交付之前，應(yīng)對涉及公共安全的工程項目進行竣工驗收?！渡钲谑薪ㄔO(shè)工程質(zhì)量管理條例》第五十六條第二款規(guī)定，房屋建筑工程經(jīng)驗收合格，并取得消防、電梯、燃氣竣工驗收合格證明或者準許使用文件后，方可投入使用?？梢?，在深圳市，房屋等建筑工程是否具備投入使用的條件，以是否取得主體結(jié)構(gòu)工程、消防工程、電梯工程、燃氣工程驗收合格證書為判斷標準。發(fā)展商在取得上述四項工程的竣工驗收合格證后交付房地產(chǎn)，買方接收交付的，視為有效交付。即使合同約定的交付條件尚不完全具備，買方也不能在接受交付后要求確認交付行為無效，因為買賣雙方以交付和接受交付的行為，改變了合同約定的交付條件。但如果買方拒絕接收交付的，買方仍有權(quán)要求賣方按照合同約定的條件交付，賣方不能按約定的時間使房地產(chǎn)具備約定的交付條件的，應(yīng)承擔延期交房的違約責任。

9、第九條旨在解決出賣人的先履行抗辯權(quán)問題。

根據(jù)《合同法》第六十七條的規(guī)定，負有先履行義務(wù)的一方未完全履行義務(wù)的，負有后履行義務(wù)的一方有權(quán)拒絕其相應(yīng)的履行請求。至于買受人已支付購房款占總房款的比例與出賣人抗辯權(quán)的行使是否相適應(yīng)的問題，可交由法官根據(jù)案件不同情況在個案中依據(jù)誠實信用原則和公平原則作出裁量。

出賣人在主張行使抗辯權(quán)時可能存在兩種情況：其一，房屋在合同約定的交付或辦證期限屆滿前已經(jīng)具備法定的交付條件或辦證條件，買受人未按約先行履行相應(yīng)付款義務(wù)，出賣人為實現(xiàn)履行順序利益，有權(quán)拒絕履行在后的交付或辦證義務(wù)。其二，房屋在合同約定的交付或辦證期限屆滿時仍不具備法定的交付條件或辦證條件，即出賣人事實上仍不具備履行交付或過戶的履約能力。就前述第一種情況，出賣人依法當然享有履行抗辯權(quán)，其屆時不履行交房或辦證義務(wù)不構(gòu)成違約，無須承擔違約責任。就前述第二種情況，我們認為，房屋不具備法定的交付條件或辦證條件，一般與買受人欠付購房款之間不存在因果關(guān)系，在誠實信用原則和公平原則之下，如出賣人事實上無法履行交付或辦證義務(wù)，其不得以買受人未付清購房款作為抗辯。因此，如買受人確有證據(jù)證明房屋在合同約定的交付或辦證期限屆滿時仍不具備法定交付條件或辦證條件，主張其系因行使《合同法》第六十八條所規(guī)定的不安抗辯權(quán)而拒付購房款，則出賣人不得免除“延期交房”或“延期辦證”的違約責任。

10、第十條旨在解決出賣人能否以買受人未履行借貸關(guān)系中的還款義務(wù)為由，行使先履行抗辯權(quán)的問題。

本條關(guān)鍵在于房屋買賣雙方是否就購房款形成了借貸合同關(guān)系。如果根據(jù)相關(guān)協(xié)議和雙方的真實意思能認定雙方已經(jīng)形成借貸關(guān)系，就說明賣方已借款給買方，使買方付清了全部購房款，買方的房款支付義務(wù)已履行完畢，不存在買方未履行先付款的義務(wù)。買方未按時還款的，賣方應(yīng)依借貸合同關(guān)系向買方主張還款，而不能在商品房預(yù)售合同關(guān)系中行使先履行抗辯權(quán)。除非買賣雙方在借貸合同中明確約定在買方還清借款前，賣方可不交付房地產(chǎn)或不予辦證。

11、第十一條旨在解決工程未竣工驗收合格的預(yù)售商品房的辦證問題。

國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第十七條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出竣工驗收申請。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當自收到竣工驗收申請之日起30日內(nèi)，對涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門或者單位進行驗收。可見，竣工驗收證書或備案證明書的領(lǐng)取，必須先進行主體、消防、電梯、燃氣、人防、環(huán)保等工程的驗收，上述工程的驗收涉及到相關(guān)政府主管部門的行政活動。

《深圳經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)登記條例》第二十二條規(guī)定，房地產(chǎn)登記按下列程序辦理：（一）提出申請；（二）受理申請；（三）審查申請文件；（四）權(quán)屬調(diào)查；（五）依本條例規(guī)定公告；（六）確認房地產(chǎn)權(quán)利；（七）將核準登記事項記載在房地產(chǎn)登記冊；（八）計收規(guī)費并頒發(fā)房地產(chǎn)權(quán)利證書；（九）立卷歸檔。登記機關(guān)在審查和確認房地產(chǎn)權(quán)利的過程中，重要的一環(huán)是對房地產(chǎn)進行初始登記?！渡钲诮?jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)登記條例》第三十條規(guī)定，申請建筑物、附著物所有權(quán)初始登記，應(yīng)提交建筑物竣工驗收證。所以，發(fā)展商在未取得完整的竣工驗收證明之前，無法辦理初始登記，更談不上辦理分割轉(zhuǎn)移登記，為購房者辦理房地產(chǎn)證。

綜上，房屋等建筑工程的竣工驗收和《房地產(chǎn)證》的辦理，均涉及政府相關(guān)主管部門的行政行為。在商品房未取得完整的竣工驗收證明、不具備辦證條件的情況下，法院不宜判令發(fā)展商限期辦證，否則，會與行政權(quán)產(chǎn)生沖突。即使勉強作了這樣的判決，也無法強制執(zhí)行。

12、第十二條旨在解決房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)延期辦證違約金截止時間的確定問題。

深圳市房產(chǎn)行政主管部門制作的商品房買賣合同格式范本約定，因房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的原因造成買方不能按約定期限取得房地產(chǎn)證的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)自房地產(chǎn)交付之日后第240日起至買受人實際取得房地產(chǎn)證之日止，按日向買受人支付房屋總價款萬分之三至萬分之四的違約金。買受人因房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的原因未能在約定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)證，遂提起訴訟，請求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付至其實際取得房地產(chǎn)證之日止的延期辦證違約金。有意見認為，買受人的該訴訟請求符合合同約定，應(yīng)予支持。我們認為，如果訴訟階段權(quán)屬證書仍未辦出，對買受人的訴訟請求應(yīng)予部分支持。理由如下：上述合同條款的合理含義應(yīng)為，至買受人實際取得房地產(chǎn)證之日，辦證遲延均是因房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的原因所致，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)才應(yīng)承擔至買受人實際取得房地產(chǎn)證之日止的延期辦證違約金。由于辦證需要買賣雙方的配合，法院作出判決時顯然不能預(yù)見判決作出后一定是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的原因?qū)е罗k證繼續(xù)遲延。事實上，不能排除此后房屋具備辦證條件、但因買受人怠于履行配合辦證義務(wù)（如提供必備資料）導(dǎo)致辦證進一步拖延的可能。因此，如果訴訟期間權(quán)屬證書仍未辦出，買受人請求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔直到其實際取得房地產(chǎn)證之日止的延期辦證違約金，缺乏事實依據(jù)。

對于違約金是判至買受人起訴之日還是一審?fù)徑Y(jié)束之日，亦或法院判決生效之日或者判決確定的給付之日，仍有不同意見。按照我市兩級法院的裁判慣例，違約金應(yīng)判決至法院判決確定的給付之日而非判決生效之日。

13、第十三條旨在明確拍賣競得人能否要求原出賣人承擔合同責任的問題。

買受人與出賣人簽訂房屋買賣合同后支付了房款，出賣人也向買受人交付了房產(chǎn)，但因出賣人的原因，導(dǎo)致買受人未能取得房屋權(quán)屬登記，因買受人對他人負有債務(wù)，法院在采取執(zhí)行措施時，往往會依據(jù)買賣合同及買受人占有該房產(chǎn)的事實，將該房屋作為買受人的財產(chǎn)予以拍賣，在法院拍賣確認裁定書生效后，根據(jù)《物權(quán)法》第二十八條的規(guī)定，競得人即取得該房屋的所有權(quán)。實踐中，已經(jīng)出現(xiàn)競得人在依據(jù)生效法律文書取得物權(quán)后，又向原出賣人（一般情況下為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）主張遲延辦證違約責任的案件。對于原買受人與出賣人之間的合同權(quán)益，是否可由競得人繼受，實踐中存在爭議。

我們傾向認為，競得人除取得拍賣房產(chǎn)的物權(quán)外，一并取得附著在該房產(chǎn)之上與辦理產(chǎn)權(quán)登記相關(guān)的合同權(quán)利。理由為：首先，根據(jù)不動產(chǎn)登記制度及《物權(quán)法》第三十一條的規(guī)定，競得人雖已根據(jù)生效法律文書取得房屋所有權(quán)，但為了今后利用、處分房屋的需要，仍有辦理房產(chǎn)權(quán)屬登記的需求。由于原買賣合同中有關(guān)辦理房產(chǎn)權(quán)屬登記的合同權(quán)利與競買人充分實現(xiàn)物權(quán)密不可分，故而不應(yīng)從拍賣中加以割離。其次，買受人未能取得權(quán)屬登記系出賣人的原因所致，競得人取得房產(chǎn)所有權(quán)后，無法辦理權(quán)屬登記的情形仍在持續(xù)，對競得人后續(xù)利用和處分房屋造成障礙，損害了競得人的利益。由于原買受人因房產(chǎn)被拍賣，已喪失請求出賣人權(quán)屬登記的基礎(chǔ)，此時若認為競得人未繼受原買受人的合同權(quán)利，則競得人將無從得到救濟，且會產(chǎn)生因拍賣而免除出賣人原應(yīng)承擔的違約責任的不合理情形。

14、第十四條旨在解決商品房預(yù)售合同解除時擔保貸款合同的處理問題。

我國金融信貸體系的發(fā)展完善及人們消費觀念的改變，通過銀行按揭、分期付款的方式預(yù)購商品房的現(xiàn)象已逐漸普及。近年來，法院受理的牽涉到擔保貸款的商品房預(yù)售合同糾紛案件越來越多。在商品房預(yù)售合同及擔保貸款合同簽訂后，因遲延交樓、不能交樓或因開發(fā)商其他的根本違約行為，致使房地產(chǎn)預(yù)售合同達到法律規(guī)定或合同約定的解除條件時，購房方起訴要求解除商品房預(yù)售合同的，擔保貸款合同應(yīng)如何處理？《商品房買賣司法解釋》第二十四條及第二十五條規(guī)定，是法院在處理上述問題時的原則性、基礎(chǔ)性依據(jù)。但該規(guī)定比較原則和抽象，不易操作。為指導(dǎo)審判實踐，特提出上述具體意見。

關(guān)于擔保貸款合同與商品房預(yù)售合同的關(guān)系，有人認為，簽訂擔保貸款合同的根本目的是為了支付購房款，并且，擔保貸款合同是在商品房預(yù)售合同的基礎(chǔ)上、根據(jù)商品房預(yù)售合同中有關(guān)付款方式的條款而簽訂的，其實質(zhì)就是商品房預(yù)售合同的付款協(xié)議，具有從屬性，是從合同。我們不同意該觀點。擔保貸款合同雖是為支付購房款而簽訂，但其所體現(xiàn)的是購房方和貸款方之間的借貸、抵押關(guān)系以及開發(fā)商與貸款人之間的保證關(guān)系，而商品房預(yù)售合同僅僅體現(xiàn)買賣雙方的房屋買賣關(guān)系，二個合同所體現(xiàn)的法律關(guān)系顯然不同。所以，二者是兩個獨立的合同，不是主從合同的關(guān)系。

如法院判決解除商品房預(yù)售合同，擔保貸款合同應(yīng)如何處理？根據(jù)審判實踐，大體可分兩種情況進行處理：第一，貸款銀行作為有獨立請求權(quán)第三人參加訴訟并要求買賣雙方提前償還所有貸款本金和利息的，擔保貸款合同應(yīng)同時解除。第二，如貸款銀行雖作為第三人參加訴訟但未提出獨立訴訟請求，則法院對擔保貸款合同法律關(guān)系不做出處理，而應(yīng)留由當事人另循法律途徑解決，以保障擔保貸款合同當事人的合同權(quán)利以及選擇合同救濟方式的權(quán)利。

關(guān)于在商品房預(yù)售合同和擔保貸款合同同時解除的情況下，應(yīng)由誰向貸款銀行償還尚欠的貸款本金及利息的問題。有人認為，在商品房預(yù)售合同和擔保貸款合同同時解除時，開發(fā)商應(yīng)將全部購房款退還給購房方。對于貸款銀行尚未收回的貸款本金及利息，則當然應(yīng)依照《擔保法》的有關(guān)規(guī)定和擔保貸款合同的約定，由購房方（即擔保貸款合同的借款人）對貸款銀行承擔第一還款責任，由開發(fā)商承擔保證還款責任。我們認為，如因開發(fā)商的違約行為導(dǎo)致解除房地產(chǎn)買賣合同及擔保貸款合同，則開發(fā)商應(yīng)退還購房方的首期款及購房方已向貸款銀行支付的幾期按揭款本金及利息。而對于尚欠銀行的貸款本金及利息，則應(yīng)直接由開發(fā)商向貸款銀行清償，購房方不承擔清償責任。理由是：（1）導(dǎo)致房地產(chǎn)預(yù)售合同及按揭貸款合同解除的過錯責任全部在于開發(fā)商，購房者沒有任何過錯或違約行為，沒有承擔民事過錯責任或違約責任的基礎(chǔ)；解除房地產(chǎn)預(yù)售合同是購房方依法、依約行使自己合法權(quán)利的結(jié)果，如果仍將償還貸款的責任加于購房方，將使無過錯的購房者剛從一個深淵里解脫出來又掉進另一個深淵，對購房者極不公平。（2）直接由開發(fā)商向貸款銀行歸還尚欠貸款本金和利息，并不影響貸款人的利益。首先，銀行對房屋享有合法有效的抵押權(quán)，在開發(fā)商無償還能力時可以通過實現(xiàn)抵押權(quán)收回貸款。其次，按照商業(yè)慣例，銀行在為某一開發(fā)商提供整個樓盤的按揭貸款業(yè)務(wù)時，往往要求開發(fā)商提供一定數(shù)額的按揭保證金存放在該行，在開發(fā)商不履行義務(wù)時可逕直扣劃保證金來收回貸款。  

15、第十五條旨在明確陰陽合同內(nèi)容不一致情況下確定合同內(nèi)容的規(guī)則。

在二手房交易市場，買賣雙方通過簽訂“陰陽合同”逃避稅款的情況較為常見。就陰陽合同的內(nèi)容來說，除明確約定逃避稅款的條款外，其他條款可以認定有效。對于陰陽合同中約定不一致的內(nèi)容，應(yīng)當根據(jù)當事人的真實意思表示來認定。當事人為逃避稅款，遞交備案的合同（陽合同）中的價款一般都會比陰合同中的價款低很多，陰合同中規(guī)定的價款一般才是當事人的真實意思表示。在這種情況下，只需認定陰合同中的價款是當事人的真實意思表示即可，陽合同中的價款因為不是當事人的真實意思表示，對當事人沒有約束力，對該條款進行效力判斷也就失去了意義。

16、第十六條旨在解決逃避稅費的陰陽合同的效力問題。

當事人的陰合同中如果約定按照低于實際成交價的虛假價格簽訂用于備案過戶的房屋買賣合同，該條款有逃避稅收的用意，屬于惡意串通損害國家利益，應(yīng)認定為無效，但該條款的無效不影響整個合同的效力。

當事人在陰合同中有逃避稅收的約定，即約定雙方將來簽訂用于辦理備案過戶手續(xù)的陽合同時填寫虛假的較低的價款，其后一方又要求在陽合同中填寫實際成交價，在雙方就由誰負擔由此增加的稅費無法達成一致的情況下，往往會導(dǎo)致雙方未能簽訂陽合同，無法繼續(xù)履行合同。當事人要求在陽合同中填寫實際成交價，是對其原先違法逃避稅收的意圖的糾正，應(yīng)當?shù)玫街С?。但對于由此增加的稅費應(yīng)由誰負擔，主要有三種不同意見。

第一種意見認為，根據(jù)陰合同中的有關(guān)條款和二手房市場的交易習慣，房屋交易各種稅費的承擔都是由雙方協(xié)商約定的，而非直接按照法律規(guī)定承擔。增加的稅費由誰負擔應(yīng)當由雙方進行協(xié)商，方為合理。因該部分稅費數(shù)額較高，對雙方權(quán)利義務(wù)的影響較大，在雙方協(xié)商不成導(dǎo)致合同不能履行的情況下，應(yīng)視為雙方就買賣合同的主要條款未能達成一致，房屋買賣合同并未成立，雙方均無權(quán)要求對方承擔違約責任。

第二種意見認為，雙方就由誰負擔所增加的稅費雖然約定不明，但按照稅法的有關(guān)規(guī)定，應(yīng)由納稅義務(wù)人負擔稅費。合同法第六十二條第（二）項也是規(guī)定雙方對履行費用的負擔約定不明確的，由履行義務(wù)一方負擔。也就是說，此種情況下，不能以雙方就主要條款未能達成一致認定合同沒有成立。有納稅義務(wù)的一方拒絕承擔所增加的稅費導(dǎo)致合同無法繼續(xù)履行的，對方可以要求其承擔違約責任。

第一種意見認定稅費負擔系主要條款，如果不能達成一致應(yīng)當視為合同未成立，有一定道理。但該種意見忽視了這樣一個事實，即一般來說，買賣雙方在稅費負擔上已經(jīng)形成了合意，合同已經(jīng)成立。按照合同未成立處理，往往會給違約方一個解約的借口，對守約方而言極不公平。在審判實踐中，按照合同未成立的思路來處理，裁判結(jié)果往往有違誠信，有失公平，案件的處理效果差，各方的意見也很大。第二種意見根據(jù)合同法六十二條第（六）項的規(guī)定認定由納稅人負擔增加的稅費，盡量維系合同的效力。特別是在負有納稅義務(wù)的一方提出解約的情況下，處理的結(jié)果更符合誠信原則和公平原則。

第三種意見與第二種意見的立場基本一致。但認為在不負有納稅義務(wù)的一方提出解約的情況下（近兩年因為房價上漲，買受人以此提出解約的情況比較少，而營業(yè)稅的納稅人一般為出賣人），按照第二種意見處理，可能有失公平。另外，第二種處理意見也沒有考慮到很多房屋買賣合同都是約定由其中的一方負擔對方作為納稅人應(yīng)當繳納的稅費（比較常見的是買方負擔所有稅費的情況），在這種情況下，按照這種思路處理并不符合當事人的真實意思表示，也有違公平。

第三種意見認為，對于當事人已經(jīng)約定由一方負擔對方作為納稅人所應(yīng)繳納的稅費的情況，如果按照第二種意見處理，有違當事人的初衷。雙方約定由一方負擔另一方應(yīng)繳納的稅費，一般是與房屋價款一并考慮的，雙方所談好的房屋價款，是在初步計算了應(yīng)繳稅費的基礎(chǔ)上達成的。換句話講，如果在簽約時知道稅費數(shù)額會大幅增加，當事人一方則不會愿意為對方承擔稅費，或者不會愿意按照原定房屋價款履行合同。當事人一方要求按照實價過戶的請求應(yīng)當支持，但對于超過對方預(yù)期數(shù)額的稅費，應(yīng)當自行負擔。這樣處理，更加尊重當事人的約定，也有助于引導(dǎo)雙方恪守誠信，積極履約。

本指引采納了第二種意見。

17、第十七條旨在解決限購、限貸等房地產(chǎn)調(diào)控政策影響下合同的解除問題。

2010年以來，中央和很多地方政府陸續(xù)出臺了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，特別是限貸政策和一些城市限購政策的出臺，導(dǎo)致大量已經(jīng)簽訂的房屋買賣合同無法履行或者難以履行，引發(fā)大量糾紛。各地法院在該類案件的處理上主要有兩種意見，一是認定合同因房地產(chǎn)調(diào)控政策的實施不能繼續(xù)履行屬于不可歸責于當事人雙方的事由致使合同不能繼續(xù)履行，當事人可以請求解除合同；二是支持買受人以不可抗力免責的主張或者適用情事變更原則對合同予以變更或者解除。我們傾向于第一種意見，主要基于以下三點：（1）《商品房買賣司法解釋》第四條、第二十三條中已有“不可歸責于當事人雙方的事由”的規(guī)定，司法實踐中也普遍接受了這一做法。（2）不可抗力和情事變更原則的適用條件非常嚴格。不可抗力必須是不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況，情事變更原則也指的是情事發(fā)生不能預(yù)見、不能避免的重大變化，將房地產(chǎn)調(diào)控政策認定為不可抗力或者情事變更，會激發(fā)對房地產(chǎn)調(diào)控政策的負面評價。（3）根據(jù)最高人民法院通知要求，如適用情事變更原則，則需要層報高級人民法院及最高人民法院審核，會拖延案件的審理時間，不利于糾紛的快速解決，可能會造成當事人損失的擴大。

本條第二款涉及到合同解除與債務(wù)不履行的損害賠償責任是否可以并存的問題。世界各國和各地區(qū)對此有不同的立法例。我國《合同法》第九十七條規(guī)定：“解除合同后，當事人可以要求賠償損失?！薄逗贤ā凡扇〉氖呛贤獬c債務(wù)不履行的損害賠償責任并存的做法。問題在于，合同因不可歸責于雙方的事由解除，既不屬于約定解除（當事人協(xié)商解除，對損害責任也會協(xié)商一致），也不屬于《合同法》第九十四條所規(guī)定的法定解除（守約方因?qū)Ψ礁具`約單方解除合同）。以買受人因房地產(chǎn)調(diào)控政策實施而不能履行合同的情形為例，合同因不可歸責于雙方的事由解除后，買受人并不構(gòu)成違約，也談不上承擔違約責任。在適用本條規(guī)定解除合同后，買受人由此擺脫了沉重的合同枷鎖，但作為出賣人，在沒有違約的情況下，不僅合同目的部分或者全部不能實現(xiàn)，還會因此而遭受損失。本條是基于公平原則對失衡的利益進行調(diào)整。如果允許一方可以解除合同，擺脫履約困境，卻對另一方由此而發(fā)生的損失不予補償，就會造成新的利益失衡?；谶@一考慮，在房屋買賣合同糾紛案件中，買受人依本條解除合同后，出賣人請求買受人賠償其合理損失，譬如為訂立合同而實際支出的費用等，人民法院應(yīng)予支持。

18、第十八條旨在明確買受人在因房地產(chǎn)調(diào)控政策影響而不能繼續(xù)履行合同情況下的通知義務(wù)。

《合同法》第六十條第二款明確規(guī)定了當事人在合同履行中依誠信原則所擔負的通知等附隨義務(wù)，同時參照《合同法》第一百一十八條關(guān)于因不可抗力不能履行合同的應(yīng)當及時通知對方，以減輕可能給對方造成的損失的規(guī)定，我們認為，在房地產(chǎn)調(diào)控政策實施后，履約能力受到影響的當事人一方負有及時通知對方的義務(wù)。本條規(guī)定買受人在履約能力受房地產(chǎn)調(diào)控政策影響的情況下，負有及時通知對方的義務(wù)，該規(guī)定有利于督促買受人及時與出賣人就履約障礙進行磋商，也有利于避免損失的擴大。

19、第十九條旨在解決遲延履行導(dǎo)致合同履行受到房地產(chǎn)調(diào)控政策影響情況下，當事人是否享有合同解除權(quán)的問題。

按照《合同法》第九十四條的規(guī)定，當事人一方遲延履行而遇限購、限貸等房地產(chǎn)調(diào)控政策的實施，致使對方不能實現(xiàn)合同目的的，對方可以解除合同。對于遲延履行致使合同不能繼續(xù)履行，遲延履行方能否請求解除合同，有兩種不同觀點：一是肯定說，如史尚寬先生認為：“給付遲延之債務(wù)人，對于遲延后發(fā)生之給付困難，驟視之似不應(yīng)負擔其不利益之結(jié)果，然情勢變更之原則，非以不可抗力之危險歸當事人一方負擔為目的，而系以危險之公平負擔為目的，債務(wù)人不應(yīng)較因遲延通常所負擔責任更加多負擔不相當之過分責任。故于遲延后發(fā)生情勢變更，亦不妨適用情勢變更之原則?！币皇欠穸ㄕf，如王利明教授認為遲延履行已經(jīng)構(gòu)成違約，因而遲延履行期間發(fā)生之情勢該由債務(wù)人自己承擔責任。北京高院民一庭2011年12月13日《關(guān)于妥善處理涉及住房限購政策的房屋買賣合同糾紛案件若干問題的會議紀要》第三條也是采取了否定說。本條采取肯定說，主要是考慮到合同雖因一方遲延履行而遇調(diào)控政策，致使合同不能繼續(xù)履行，此時，合同已經(jīng)不能繼續(xù)履行，不宜強求遲延履行方繼續(xù)履行合同，可以允許其解除合同，有利于雙方盡早從該合同中脫身，及早采取措施減少損失，但遲延履行方的違約責任不能因此免除。

20、第二十條旨在解決房地產(chǎn)調(diào)控政策實施后訂立的合同的違約方能否以調(diào)控政策免責的問題。

對于在限購、限貸等房地產(chǎn)調(diào)控政策實施后成立的房屋買賣合同，因房地產(chǎn)調(diào)控政策的實施在先，自無適用本指引第二十七條的余地。在出賣人明知買受人屬于限購、限貸對象仍簽訂合同的情況下，買受人能否以出賣人的主觀過錯主張免責，審判實踐中還有不同認識，同案不同判的情況確實存在。

 對于違約責任究竟應(yīng)當采取過錯責任還是嚴格責任，歷來存在不同的立法體例和學(xué)說主張。但即使主張過錯責任的學(xué)者都承認，我國合同法采取的是嚴格責任。按照我國合同法的規(guī)定，除存在不可抗力或雙方約定的免責事由外，違約方都應(yīng)當承擔違約責任。當事人若因合同成立前已出臺的房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響不能履約，只要沒有免責事由，就應(yīng)當承擔違約責任。本條的規(guī)定貫徹了合同法的規(guī)定，有利于厘清不同認識，統(tǒng)一裁判標準。

21、第二十一條旨在解決房屋被查封房屋買賣合同的效力及履行問題。

房屋被有權(quán)機關(guān)采取查封措施，并未改變該房屋的商品房性質(zhì)，只是國家公權(quán)在查封期限內(nèi)對房屋的處分作出了限制，在合同效力及履行問題上，可以參照《買賣合同司法解釋》第三條所確立的無權(quán)處分規(guī)則作出處理，理由不再贅述。當然，如果出賣人在訂立房屋買賣合同時故意隱瞞房屋已被查封的事實，則屬于《合同法》第五十四條第二款所規(guī)定的欺詐情形，買受人依法有權(quán)請求人民法院撤銷該買賣合同。

22、第二十二條旨在解決當事人轉(zhuǎn)讓被抵押房屋的合同效力認定問題。

《中華人民共和國擔保法》第四十九條規(guī)定：“抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效?！钡罡呷嗣穹ㄔ骸蛾P(guān)于適用<中華人民共和國擔保法>若干問題的解釋》第六十七條規(guī)定：“抵押權(quán)存續(xù)期間，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，如果抵押物已經(jīng)登記的，抵押權(quán)人仍可以行使抵押權(quán)；取得抵押物所有權(quán)的受讓人，可以代替?zhèn)鶆?wù)人清償其全部債務(wù)，使抵押權(quán)消滅。受讓人清償債務(wù)后可以向抵押人追償?！痹撍痉ń忉尩囊?guī)定事實上已經(jīng)改變了擔保法第四十九條的規(guī)定，確認當事人轉(zhuǎn)讓已登記的抵押物并不影響抵押權(quán)人行使抵押權(quán)，同時確認受讓人可以通過代替?zhèn)鶆?wù)人清償債務(wù)的方式，使抵押權(quán)消滅，排除合同履行的障礙。按照上述司法解釋，轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)是否為抵押物，并不影響買賣合同本身的效力。如果出賣人（抵押人）事先未告知買受人房屋抵押的事實，買方可選擇解除買賣合同、追究出賣人的違約責任，亦可選擇代為歸還債務(wù)，消滅抵押權(quán)，保證合同順利履行。因此，認定合同有效，更有利于對買受人合法權(quán)益的保護。事實上，在深圳眾多的二手房交易過程中，買賣雙方均清楚轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)為賣方向銀行貸款的抵押物，簽訂合同時雙方并未先行通知抵押權(quán)人，而是在合同中約定由賣方在一定期限內(nèi)辦理還貸贖樓的手續(xù)。抵押權(quán)人的抵押權(quán)能夠得到實現(xiàn)，買賣合同的有效性也就應(yīng)得到認可。

也有不同意見認為，物權(quán)法第一百九十一條規(guī)定，抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。根據(jù)該規(guī)定，抵押人未通知抵押權(quán)人簽訂的轉(zhuǎn)讓抵押物的合同為效力待定合同，如該合同經(jīng)抵押權(quán)人追認或由受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)，則合同為有效，否則為無效。

23、第二十三條旨在解決無處分權(quán)人以自己名義與買受人簽訂的房屋買賣合同的效力認定問題。

《買賣合同司法解釋》第三條規(guī)定：“當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持。出賣人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買受人要求出賣人承擔違約責任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)?，人民法院?yīng)予支持。”該司法解釋依據(jù)《物權(quán)法》第十五條關(guān)于物權(quán)變動原因與結(jié)果相區(qū)分的原則精神，明確規(guī)定了出賣人在締約時對標的物沒有所有權(quán)或處分權(quán)的，不影響作為原因行為的買賣合同的效力。我們認為，《買賣合同司法解釋》已經(jīng)明確了買賣合同糾紛中無權(quán)處分行為效力的基本規(guī)則，根據(jù)民法理論及該司法解釋第四十六條第一款的規(guī)定，該項規(guī)則可以適用于商品房買賣糾紛案件，本指引對此予以明確。

我們在司法實踐中發(fā)現(xiàn)，商品房買賣糾紛中的無權(quán)處分情形主要源于真實物權(quán)與登記物權(quán)之間的不一致和沖突?！段餀?quán)法》中就不動產(chǎn)物權(quán)變動以債權(quán)形式主義模式為一般原則，即物權(quán)變動效力的發(fā)生除當事人之間的債權(quán)合意外，還應(yīng)具備登記的法定形式。在此種物權(quán)變動模式下，債權(quán)合意仍是物權(quán)變動發(fā)生的根本原因，雖然根據(jù)物權(quán)公示、公信原則可依登記記載推定登記權(quán)利人即為物權(quán)人，但此種推定是為保護善意第三人所設(shè)，在不涉及善意第三人的情形下，如債權(quán)合意的效力、內(nèi)容與物權(quán)登記內(nèi)容產(chǎn)生矛盾，則不能簡單認為一方當事人取得權(quán)屬登記即享有無可爭議的物權(quán)。根據(jù)《物權(quán)法》第三十三條關(guān)于利害關(guān)系人有權(quán)請求確認物權(quán)的規(guī)定，如當事人之間就物權(quán)歸屬產(chǎn)生爭議，仍應(yīng)根據(jù)事實和法律對物權(quán)歸屬作出確認。

實踐中，前述不一致和沖突的情形主要表現(xiàn)如下：（1）因登記錯誤而產(chǎn)生的不一致。例如，登記機構(gòu)在登記商品房權(quán)屬時遺漏或誤記了權(quán)利人姓名、名稱、共有狀態(tài)等權(quán)利事項。（2）因原買受人未及時辦理房屋權(quán)屬變更登記而產(chǎn)生的不一致。例如，原買受人在《物權(quán)法》實施前已支付全部價款并實際占有該商品房，但該房屋仍登記在原出賣人名下。又如，當事人已依據(jù)法院或仲裁委員會的生效裁決取得商品房所有權(quán)，但該房屋所有權(quán)仍登記在原權(quán)利人名下。（3）因當事人合意而產(chǎn)生的不一致。例如，當事人之間有明確約定的“借名買房”情形。

無論在理論上是否承認物權(quán)行為的獨立存在，民法理論界的通說認為物權(quán)變動效果的發(fā)生均以出賣人對標的物有處分權(quán)為前提。我們認為，首先，按照《合同法》第五十一條的規(guī)定，無權(quán)處分人如未能取得處分權(quán)或得到權(quán)利人的追認，則出賣他人房屋的行為不能產(chǎn)生物權(quán)變動的效力。其次，滿足《物權(quán)法》第九十七條就處分共有財產(chǎn)所設(shè)的限制條件是發(fā)生共有物物權(quán)變動效果的法定前提。因此，如果出賣人未能取得完全處分權(quán)，則買賣合同屬于《合同法》第一百一十條第一項所規(guī)定的在法律上不能履行的情形?！顿I賣合同司法解釋》第三條對此雖未作明確規(guī)定，但從該條行文內(nèi)容看，亦隱含有前述考量。因此，在權(quán)利人追認或處分人嗣后取得處分權(quán)之前，物權(quán)變動效果的發(fā)生尚處于待定狀態(tài)：僅在經(jīng)權(quán)利人追認或者出賣人嗣后取得處分權(quán)的情況下，方可支持買受人關(guān)于繼續(xù)履行合同并協(xié)助辦理房屋權(quán)屬變更登記的請求。

24、第二十四條旨在明確夫妻一方處分雙方名下房屋的合同效力問題。

根據(jù)《婚姻法》的規(guī)定，除夫妻間對財產(chǎn)歸屬有特別約定的外，夫妻關(guān)系存續(xù)期間取得的財產(chǎn)為法定共同共有。我們在司法實踐中發(fā)現(xiàn)，在商品房買賣合同糾紛中，相當數(shù)量的案件涉及到夫妻財產(chǎn)的認定和處分規(guī)則的適用問題，目前司法實踐中存在兩類具有典型代表性的情形：一是作為出賣人的夫妻有意僅由一方簽訂買賣合同，如履行過程中房地產(chǎn)市場價格繼續(xù)上漲，出賣人則以買賣行為未經(jīng)夫妻雙方同意為由拒絕履行合同。二是有部分法院不區(qū)分是否存在夫妻共同意思表示，直接以夫妻關(guān)系為依據(jù)而適用表見代理或“家事代理”規(guī)則，判令未簽約的夫妻一方承擔繼續(xù)履行或其它違約責任，此種處理方法雖有利于交易安全，但對削弱了其他共有人共有權(quán)的效力范圍。有鑒于此，我們認為應(yīng)有必要進一步明確裁判規(guī)則。

《婚姻法司法解釋一》第十七條第（二）項規(guī)定：“夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財產(chǎn)做重要處理決定，夫妻雙方應(yīng)當平等協(xié)商，取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人?！睋?jù)此，就夫妻一方簽約轉(zhuǎn)讓登記在夫妻雙方名下的共同共有房屋的情形，如買受人有理由相信該轉(zhuǎn)讓為夫妻共同意思表示的，夫妻一方不得以不同意或不知道對抗該善意受讓人。我們認為，應(yīng)從以下幾個方面理解該規(guī)則在商品房買賣合同糾紛中的適用：

（一）房屋買賣行為系標的物價值較大的民事行為，依常理不在夫妻日常生活需要的范圍之內(nèi)，屬于《婚姻法司法解釋一》第十七條所規(guī)定的“對夫妻共同財產(chǎn)做重要處理決定”的行為，對于房屋買賣合同糾紛不能適用“家事代理”的規(guī)則，亦不能僅以夫妻關(guān)系事實推定存在構(gòu)成表見代理的事由。

（二）所謂“他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示”，是指雖然買賣合同僅由夫妻一方簽署，但未簽約的夫妻另一方所作出的某些行為足以使他人有理由相信此轉(zhuǎn)讓體現(xiàn)了夫妻雙方的一致意見。司法實踐中的常見的有，未簽約的夫妻一方曾陪同簽約一方簽署合同且在簽約過程中未提出過異議，或未簽約的夫妻一方曾直接收取過房款并出具收據(jù)等情形。

（三）所謂“不得對抗”，不僅意指當事人不得以該轉(zhuǎn)讓未經(jīng)夫妻雙方同意為由而主張買賣合同無效，還在于買受人有權(quán)請求夫妻雙方協(xié)助辦理過戶登記，以最終取得該房屋的所有權(quán)。首先，《婚姻法司法解釋一》前述規(guī)定并未明確僅針對合同效力，故可視為所謂“不得對抗”亦指不得對抗善意買受人關(guān)于履行合同的主張。并且，在推定為“夫妻共同意思表示”的情況下，未簽約的夫妻一方在實質(zhì)上已經(jīng)成為了買賣合同的當事人，買賣合同理應(yīng)對夫妻雙方均產(chǎn)生法律約束力。其次，并非所有未經(jīng)其他共有人同意的房屋轉(zhuǎn)讓行為均有害于該部分共有人的利益，只要取得合理對價，不過是其經(jīng)濟利益由不動產(chǎn)實物形態(tài)轉(zhuǎn)化為貨幣或其他財產(chǎn)形式，即使認定夫妻雙方均應(yīng)承擔協(xié)助辦理過戶登記的義務(wù)，也不會不當?shù)負p害未簽約一方的合法利益。

基于以上考慮，我們認為，如善意買受人有證據(jù)證明其有合理充分理由相信房屋買賣行為為夫妻雙方共同意思表示，其請求夫妻雙方協(xié)助辦理過戶登記的，人民法院可予支持。

根據(jù)“誰主張誰舉證”的舉證責任分配原則，買受人對于其“相信轉(zhuǎn)讓行為為夫妻共同意思表示”的合理事由負有舉證責任。并且，如果買受人不能舉證證明該合理理由的存在或證明程度不足以證實共同意思表示的存在，因房屋登記在夫妻雙方名下，依物權(quán)公示、公信原則則不能認定買受人為《婚姻法司法解釋一》第十七條第（二）項規(guī)定的“善意第三人”，無需對非善意的買受人作出交易安全上的特殊法律保護，在未簽約的夫妻一方明確表示不同意轉(zhuǎn)讓的情況下，出賣人與受讓人之間的轉(zhuǎn)讓行為不能發(fā)生物權(quán)變動的后果。

25、第二十五條旨在解決夫妻一方處分自己名下夫妻共有房屋的合同效力問題。

此條規(guī)定旨在規(guī)范夫妻一方擅自轉(zhuǎn)讓登記在簽約一方名下的共有房屋的問題。我們傾向認為，認定合同有效即已實現(xiàn)了對善意受讓人的保護，而《物權(quán)法》第一百零六條規(guī)定的善意取得前提是已經(jīng)辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記，不能反向推定只要買受人為善意即可主張辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記，因未經(jīng)所有共同共有人同意的處分行為不發(fā)生物權(quán)變動的效力，在其他共有人不同意轉(zhuǎn)讓的情況下，不能判令當事人辦理過戶登記手續(xù)，此時買受人僅可向出賣人主張承擔其他形式的違約責任。

當然，如果買受人明知或應(yīng)知該房屋為出賣人與他人共同共有，在未經(jīng)其他共同共有人授權(quán)或同意的情況下，買受人仍然選擇簽約，則可根據(jù)案件事實認定買賣雙方屬惡意串通或買受人非善意，此時自無另行對買受人進行保護的必要。

26、第二十六條旨在解決一房數(shù)賣的處理問題。

根據(jù)《物權(quán)法》第九條“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外?！钡谑臈l“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當?shù)怯浀模杂涊d于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力?！钡谑邨l“不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明。不動產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項，應(yīng)當與不動產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿確有錯誤外，以不動產(chǎn)登記簿為準?！币虼?，基于法律行為的不動產(chǎn)物權(quán)變動生效要件有兩個：一、生效的法律行為，即買賣合同合法有效（包括處分權(quán)完整，不存在效力待定情形）；二、依法辦理不動產(chǎn)登記。在房屋買賣合同中，只有同時具備此條件，房屋所有權(quán)才發(fā)生轉(zhuǎn)移。因此，已辦理登記手續(xù)的買受人理應(yīng)成為第一順位人。

本指引參考了《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十條有關(guān)土地使用權(quán)一物數(shù)賣的處理規(guī)則，將其范圍擴大至不動產(chǎn)范疇，以更有效解決一房數(shù)賣問題，并兼顧不動產(chǎn)法律規(guī)則的一致性。

本指引還參考了《買賣合同司法解釋》中有關(guān)動產(chǎn)一物數(shù)賣履行順序的規(guī)定。交易的安全性是商品買賣的重要基礎(chǔ)，依據(jù)對物的占有程度和權(quán)利行使程度，司法解釋對于動產(chǎn)一物數(shù)賣的履行順序作出如下規(guī)定：（1）先行受領(lǐng)交付的買受人；（2）先行支付價款的買受人（3）依法成立在先合同的買受人。這一履行順序具有合理性，在司法實踐中已經(jīng)得到檢驗。

本條既明確了權(quán)利行使優(yōu)先順序，也綜合考慮到無過錯方的合法權(quán)益。原房屋所有權(quán)人多次轉(zhuǎn)賣房屋的，其他買受人可以追究出賣人的違約責任。

27、第二十七條旨在解決出賣人一房二賣違約責任問題。

《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三十二條規(guī)定：“買賣合同當事人一方因?qū)Ψ竭`約而獲有利益，違約方主張從損失賠償額中扣除該部分利益的，人民法院應(yīng)予支持?！痹摋l司法解釋的規(guī)定根據(jù)民法的公平原則確立了賠償責任中的“損益相抵”規(guī)則，即在因違約方的違約行為給對方同時帶來損害和利益時，應(yīng)當扣除非違約方因此所獲得的利益，從而據(jù)以確定實際的損害賠償數(shù)額。

在房屋買賣合同糾紛中，因出賣人違約而產(chǎn)生的常見應(yīng)扣除利益有：（1）當事人約定采用按揭貸款方式支付房款的，因出賣人后一房二賣，買受人因此無須承擔的按揭費用及貸款利息。（2）當事人約定因房屋買賣所產(chǎn)生的個人所得稅、契稅、產(chǎn)權(quán)登記費等有關(guān)交易稅費均由買受人承擔的，因出賣人后一房二賣，買受人因此無須承擔的房屋交易稅費。

28、第二十八條旨在明確買受人確權(quán)請求應(yīng)否支持的問題。

《物權(quán)法》第九條規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外?！痹凇段餀?quán)法》實施之后，就商品房而言，只有辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記后，才能認定買受人已經(jīng)取得房屋的所有權(quán)。就前述法律所規(guī)定的例外情形，則只有如下三種：1、法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發(fā)生效力；2、因繼承或者受遺贈取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈開始時發(fā)生效力；3、因合法建造、拆除房屋等事實行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實行為成就時發(fā)生效力。因此，如不屬于以上三種例外情形，當事人之間簽訂買賣合同后，即使已經(jīng)付清房款并交付房屋，因尚未辦理商品房權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記，則買受人享有的仍是合同債權(quán)，在出賣人不履行辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記的義務(wù)時，買受人可以要求其履行該合同義務(wù)，但依法尚未發(fā)生物權(quán)變動的效果，其關(guān)于確權(quán)的請求缺乏法律依據(jù)。

在物權(quán)法實施之前，雖然《城市房地產(chǎn)管理法》第六十一條第三款以及《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營條例》第三十三條已規(guī)定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時應(yīng)向行政主管部門申請房產(chǎn)權(quán)屬變更登記，但《城市房地產(chǎn)管理法》中多為行政管理性的規(guī)定，且前述法律、行政法規(guī)并未明確規(guī)定權(quán)屬變更登記系產(chǎn)生物權(quán)變動效力的前提條件。根據(jù)“法不溯及既往”的法律適用原則，對于《物權(quán)法》實施前的房屋確權(quán)遺留問題，不宜以未辦理權(quán)屬登記為由不加區(qū)分地駁回當事人的確權(quán)請求。在買受人已經(jīng)依約全部履行了其合同義務(wù)，并已實際占有房屋，且對未辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記沒有過錯的情況下，如仍然認為其僅享有債權(quán)，則既不利于保護其合法權(quán)益，也容易激化矛盾。這種處理思路已經(jīng)體現(xiàn)在最高人民法院之前頒布的司法解釋規(guī)定之中。例如《最高人民法院關(guān)于審理企業(yè)破產(chǎn)案件若干問題的規(guī)定》第七十一條規(guī)定，尚未辦理產(chǎn)權(quán)證書或者產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)但已向買方交付的財產(chǎn)，不屬于破產(chǎn)財產(chǎn)。從該規(guī)定內(nèi)容可知，破產(chǎn)企業(yè)已向買方交付的財產(chǎn)雖未辦理產(chǎn)權(quán)證書或者產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，但已不屬于破產(chǎn)企業(yè)所有的財產(chǎn)，言下之意即該產(chǎn)權(quán)所有權(quán)已轉(zhuǎn)移歸買方。又如，《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第十七條規(guī)定：“被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付全部價款并實際占有該財產(chǎn)，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)?！睆脑撘?guī)定也可以看出，如買受人已經(jīng)支付全部房款并占有房產(chǎn)，如其對房產(chǎn)未辦理過戶手續(xù)又沒有過錯，該房產(chǎn)則不應(yīng)再視為出賣人的財產(chǎn)?！睹袷略V訟法》2007年修訂后規(guī)定了執(zhí)行異議之訴制度，根據(jù)《民事訴訟法》第二百二十七條及《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>執(zhí)行程序若干問題的解釋》第十五條的規(guī)定，執(zhí)行異議之訴案件審理的重點即在于審查執(zhí)行異議人對標的物是否享有所有權(quán)或其它足以阻止執(zhí)行的實體權(quán)利。在實踐中，大量進入訴訟的執(zhí)行異議糾紛往往就是因為執(zhí)行標的物買受人未能取得權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記而產(chǎn)生，本條規(guī)定也能為執(zhí)行異議之訴案件的處理提供裁判依據(jù)。

29、第二十九條旨在解決“過戶”請求權(quán)的訴訟時效問題。

要求出賣人協(xié)助辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記，本質(zhì)上屬于買受人依買賣合同所享有的合同債權(quán)內(nèi)容，就其權(quán)利性質(zhì)依民法理論本應(yīng)適用訴訟時效規(guī)則。但是，結(jié)合不動產(chǎn)物權(quán)登記制度與訴訟時效制度的主要功能和立法目的，我們認為房屋買賣合同糾紛中“過戶”請求權(quán)不應(yīng)適用訴訟時效規(guī)則：

首先，不動產(chǎn)物權(quán)登記制度系為公示目的所設(shè)，如買受人依據(jù)合法買賣合同已經(jīng)占有房屋，因出賣人的原因而無法辦理權(quán)屬移轉(zhuǎn)登記，在我國法律亦未規(guī)定取得時效制度的情況下，將可能導(dǎo)致 “事實物權(quán)”與登記物權(quán)之間的大量沖突出現(xiàn)，則物權(quán)登記制度的公示功能無由實現(xiàn)，繼之物權(quán)登記公信功能的發(fā)揮也將受到影響。在因出賣人的原因?qū)е聼o法辦理權(quán)屬移轉(zhuǎn)登記的情況下，實際上多數(shù)買受人并非未與出賣人協(xié)商或催促其履行，只是因顧及雙方“臉面”或證據(jù)意識不強而未能在其后的訴訟中予以證明，如將時效利益歸于違約的出賣人，則并不能實現(xiàn)訴訟時效制度督促債權(quán)人及時行使權(quán)利的目的和功能，在房地產(chǎn)市場價格不斷上漲的背景下，還可能形成對出賣人的違約激勵。

其次，在買受人已合法占有房屋的情況下，已經(jīng)形成對該房屋占有、使用、收益的既存法律事實，除尚未取得法律處分權(quán)能外，實際上買受人對房屋的管控已近于所有權(quán)的效力范圍，并不會破壞其他法律上的既存秩序，就“過戶”請求權(quán)適用訴訟時效規(guī)則，對于實現(xiàn)訴訟時效制度維系既存法律秩序的立法目的意義也不大。

第三，《最高人民法院關(guān)于審理民事案件適用訴訟時效制度若干問題的規(guī)定》第一條第（四）項對不適用訴訟時效規(guī)則的債權(quán)請求權(quán)設(shè)置了兜底規(guī)定，確立本條規(guī)定的法律障礙不大。2011年《全國民事審判工作會議紀要》中則明確“已經(jīng)合法占有轉(zhuǎn)讓標的物的受讓人請求轉(zhuǎn)讓人辦理物權(quán)轉(zhuǎn)移登記…對方當事人以超過訴訟時效抗辯的，不予支持。”說明司法實踐中就此也已形成共識。

30、第三十條旨在解決守約方不得要求違約方繼續(xù)履行合同的約定的效力問題。

合同法第一百零七條規(guī)定，當事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。根據(jù)該規(guī)定以及通行的法學(xué)理論，在違約責任的承擔方式上適用權(quán)利人選擇主義，即由守約方選擇是向法院請求對方繼續(xù)履行合同，還是就合同不履行請求對方支付違約金或賠償損失。如果當事人在簽訂合同時約定一方違約時守約方可要求對方承擔支付違約金或賠償損失的責任，但不得要求對方繼續(xù)履行合同的，是對守約方追究對方違約責任方式的限制。我們認為，當事人簽訂該合同時地位是平等的，且合同訂立后雙方均存在違約的可能，應(yīng)認為雙方追究對方違約責任方式都受到了限制，即雙方都同意放棄自己的選擇權(quán)。此種權(quán)利處分不違反法律、行政法規(guī)的效力性強制規(guī)定，亦不存在顯失公平的情形，法院應(yīng)當予以確認。

31、第三十一條旨在規(guī)定房屋買賣合同無效或被撤銷后損益的處理規(guī)則。

合同法第五十八條規(guī)定，合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當折價補償。有過錯的一方應(yīng)當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當各自承擔相應(yīng)的責任。審判實踐中，哪些屬于因合同取得的財產(chǎn)，哪些屬于應(yīng)按過錯分擔的損失，容易產(chǎn)生混淆。我們認為：1、房屋已經(jīng)交付，買受人也已占有并使用房屋的，則買受人占用房產(chǎn)的利益為其因合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)返還給出賣人。因占用利益無法實際返還，應(yīng)折價補償，通常是參照合同約定的租金標準向出賣人支付房屋使用費。2、房屋雖交付給買受人，但買受人尚未從占用房產(chǎn)中獲取利益的，比如其尚在裝修房產(chǎn)過程中合同即被認定無效，則顯然不能認定買受人因合同取得了財產(chǎn)。因合同雙方均未取得房屋使用利益，故此期間應(yīng)視為出賣人因合同無效或被撤銷所受到的空置損失，該損失應(yīng)由雙方按過錯進行分擔。3、如果買受人占有房產(chǎn)期間自己長期無理空置，不予使用，則應(yīng)視為其已占用獲益，應(yīng)向出賣人支付房屋使用費。4、出賣人收取的房款以及占用房款獲取的利益（即孳息）為其因合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)返還給買受人。

綜上，當事人已從占用房屋和占用購房款中獲益，依法應(yīng)予以返還，不應(yīng)采用計算出賣人房屋被占用的損失和買受人利息損失之和，再由雙方按過錯分擔的方法處理，也不應(yīng)以雙方都有過錯為由，按房屋被占用的損失和利息損失各自承擔或直接抵銷的方式處理。

當事人因合同無效遭受的其他損失，也應(yīng)按上述原則處理。其中，買受人已經(jīng)對房產(chǎn)進行裝修的，可以參照最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第九條的規(guī)定處理。

32、第三十二條旨在解決房屋買賣讓與擔保問題。

當事人通過訂立或履行房屋買賣合同，并以該房屋所有權(quán)或履行該房屋買賣合同作為買受人其他債權(quán)的擔保的，本質(zhì)上屬擔保合同關(guān)系，實踐中主要存在以下兩種情形：

（1）當事人訂立房屋買賣合同并移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)，作為對買受人其他債權(quán)的擔保，約定如買受人的其他債權(quán)未獲清償，則買受人可就該房屋通過折價、變賣等形式受償。此種情形中，當事人之間雖然訂立了房屋買賣合同并移轉(zhuǎn)了房屋的所有權(quán)，但當事人的真實意思在于通過移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)來實現(xiàn)債權(quán)的擔保，只是因為目前法律尚未確認讓與擔保的擔保物權(quán)地位，故而當事人選擇采用了訂立房屋買賣合同的形式來完成擔保，屬于民法上的讓與擔保。

（2）當事人訂立房屋買賣合同，并約定如買受人的其他債權(quán)未受清償，則出賣人應(yīng)履行房屋買賣合同將房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)至買受人。此種情形中，當事人雖未直接移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)，但或?qū)⒎课葙I賣合同的履行作為擔保（即買受人仍應(yīng)支付約定的購房款，但約定的價款可能低于市場價格，有學(xué)者稱之為“后讓與擔保”），或意在通過履行房屋買賣合同實現(xiàn)以房抵債，亦屬于廣義上的讓與擔保。

明確當事人之間的房屋買賣合同為擔保合同性質(zhì)，目的在于確定此類合同的效力。首先，目前司法實務(wù)中尤其是商事審判實踐中對于讓與擔保等非典型擔保總體持開放態(tài)度，即，如被擔保債權(quán)的內(nèi)容及擔保的形式不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，原則上應(yīng)承認非典型擔保的合同效力，對于當事人在市場經(jīng)濟條件下自行對其不動產(chǎn)權(quán)利作出的合法處分，應(yīng)當予以確認。其次，如果被擔保債權(quán)不屬于合法債權(quán)，在認定該房屋買賣合同屬擔保行為的前提下，則可以適用《最高人民法院關(guān)于適用<擔保法>若干問題的解釋》第八條的規(guī)定，依法認定擔保合同（買賣合同）無效，避免當事人通過合法形式實現(xiàn)非法目的。

在擔保人已將房屋權(quán)屬移轉(zhuǎn)登記至債權(quán)人的情況下，因擔保行為的目的在于保障債權(quán)的實現(xiàn)，如債權(quán)人的被擔保債權(quán)已經(jīng)得到清償，其繼續(xù)享有房屋所有權(quán)已無法律或合同依據(jù)，根據(jù)《民法通則》第九十三條關(guān)于不當?shù)美麘?yīng)予返還的規(guī)定，則其應(yīng)將房屋交還擔保人，并將房屋權(quán)屬回復(fù)登記至擔保人。其次，該規(guī)定也利于防止當事人在讓與擔保關(guān)系中作出類似“流質(zhì)契約”的約定，以保護擔保人的合法權(quán)益。如債權(quán)人的被擔保債權(quán)尚未得到清償，因讓與擔保約定在當事人之間仍然具有法律約束力，則買受人有權(quán)依據(jù)擔保合同對抗出賣人的追回房屋請求。

在擔保人未將房屋權(quán)屬移轉(zhuǎn)登記至債權(quán)人的情況下，我們認為，首先，雖然法律、行政法規(guī)不禁止當事人采用讓與擔保形式，但在國家繼續(xù)推行房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的背景下，不排除當事人可能虛構(gòu)債權(quán)債務(wù)和讓與擔保約定，通過虛假訴訟實現(xiàn)規(guī)避限購政策和稅收征管的風險，當前形勢下不宜支持債權(quán)人的繼續(xù)履行及房屋過戶請求。其次，非典型擔保尚處于實踐探索階段，目前沒有法律、行政法規(guī)對讓與擔保作出明確規(guī)范，債權(quán)人既已選擇接受這種非典型擔保形式，理應(yīng)負有相應(yīng)的注意義務(wù)，采取一定措施以規(guī)避風險，例如出借人完全可以選擇在房屋權(quán)屬移轉(zhuǎn)登記后再支付出借款項。因此，通過司法裁判來幫助當事人實現(xiàn)與完成讓與擔保，尚顯操之過急，裁判規(guī)則應(yīng)當能夠促使債權(quán)人對其面臨的債權(quán)實現(xiàn)風險形成理性判斷。第三，《物權(quán)法》第一百八十六條明確規(guī)定禁止“流質(zhì)契約”，雖然該規(guī)定系針對實現(xiàn)抵押權(quán)的特別規(guī)定，但基于同樣的立法目的考量，為防止擔保人因眼前急迫需要而作出不利選擇，出于民法上的公平原則，不宜支持債權(quán)人的繼續(xù)履行及辦理房屋過戶的請求?；谝陨峡紤]，我們認為，擔保人未將房屋權(quán)屬移轉(zhuǎn)登記至債權(quán)人，債權(quán)人請求擔保人履行買賣合同并協(xié)助辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記的，人民法院不予支持。

讓與擔保情形中的善意第三人保護問題。我們認為，基于物權(quán)法定原則，讓與擔保尚不屬于法定的擔保物權(quán)形式，也不具備特定的權(quán)屬登記方式，故而債權(quán)人取得擔保房屋的所有權(quán)不具有讓與擔保的公示內(nèi)容。如果房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記至債權(quán)人后，第三人因信賴該所有權(quán)登記而向債權(quán)人購買該房屋，在第三人其后亦取得房屋權(quán)屬登記的情況下，則依法構(gòu)成善意取得，此時擔保人不得向善意第三人主張追回該房屋。根據(jù)前述規(guī)定，在采取讓與擔保的情況下，債權(quán)人承擔了一定的交易風險，而由債務(wù)人承擔房屋被第三人善意取得的風險，于平等、公平原則亦無不符。

33、第三十三條旨在解決借名買房合同效力問題。

對于借名買房協(xié)議的效力，有兩種不同意見。

一種意見認為，法律和行政法規(guī)并未禁止借名買房，出資人和登記權(quán)利人之間達成的借名買房協(xié)議本質(zhì)上屬于委托合同關(guān)系，當事人即便存在通過借名買房規(guī)避限購政策的行為，由于該行為沒有違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應(yīng)當認定為有效。

另一種意見認為，通常情況下，法律并不禁止當事人的借名買房行為，但如當事人通過借名買房、掛名登記等方式規(guī)避限購政策，則會影響到房地產(chǎn)調(diào)控政策的實施效果，進而對國家宏觀經(jīng)濟秩序造成一定程度的破壞。因此，人民法院應(yīng)當在司法層面對該類行為給予否定評價。對于無效的理由，有三種看法：１、構(gòu)成雙方惡意串通，損害第三人利益。這種意見認為雙方的行為致使其他具有購房資格的不特定第三人喪失購房機會，實際損害了該第三人的利益，因而應(yīng)按《合同法》第五十二條第（二）項規(guī)定認定無效。２、構(gòu)成以合法形式掩蓋非法目。３、構(gòu)成損害社會公共利益。限購政策屬于國家因限制房價過快上漲這一社會公共利益需要而制定的公共政策，屬于公共秩序的一部分，有助于彌補法律強制性規(guī)定的不足，故對該政策的違反構(gòu)成對社會公共利益的損害，故應(yīng)按《合同法》第五十二條第（四）項規(guī)定為由認定無效。

第二種意見認定借名買房協(xié)議無效的三個理由均難以成立。（1）對于第一種無效理由，出資人與登記權(quán)利人的協(xié)議目的只在于使出資人實際購得房屋，并不具有明顯的相互串通、故意損害他人利益的目的。（2）對于第二種無效理由，雙方行為僅系規(guī)避國家政策，行為本身并沒有直接違反法律法規(guī)規(guī)定，難以認定為《合同法》第五十二條第（三）項所規(guī)定的“非法”。（3）對于第三種無效理由，限購政策只是一種行政調(diào)控手段，是通過限制辦理過戶登記的方式限制購房。由于借名買房有其本身的風險，限購政策是通過增加這種風險來限制借名買房，而不在杜絕借名買房。意思自治的領(lǐng)域由法律和行政法規(guī)的強制性規(guī)定劃定邊界，以損害社會公共利益認定合同無效，必須慎之又慎，只能作為彌補法律漏洞、克服法律局限性的工具，而不能作為普遍適用的規(guī)則，更不能成為行政權(quán)力的工具。如果擴大適用，就會取代法律和行政法規(guī)，過度侵入意思自治的領(lǐng)域，法官也就越俎代庖，實際行使了立法權(quán)。

基于以上考慮，借名買房協(xié)議一般應(yīng)認定為有效。當然，如果借名購買經(jīng)濟適用房等政策性保障性住房，占用有限的社會保障資源，構(gòu)成惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的，則另當別論。

在借名買房協(xié)議有效的情況下，在出資人符合政策規(guī)定的購房條件，不屬于限購對象的情況下，出資人可以根據(jù)借名買房協(xié)議請求出借人協(xié)助辦理房屋過戶。

34、第三十四條旨在解決轉(zhuǎn)讓“經(jīng)濟適用房指標”行為效力問題。

此類糾紛的主要特點是：符合購買經(jīng)濟適用房條件的人將其購房指標有償轉(zhuǎn)讓給他人，由他人出資并實際占有所購房屋，但產(chǎn)權(quán)一直登記在轉(zhuǎn)讓購房指標人名下，日后因房屋歸屬問題引發(fā)糾紛。根據(jù)建設(shè)部等七部委《經(jīng)濟適用住房管理辦法》第二條的規(guī)定，經(jīng)濟適用住房是指政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積和銷售價格，按照合理標準建設(shè)，面向城市低收入住房困難家庭供應(yīng)，具有保障性質(zhì)的政策性住房。國家提供經(jīng)濟適用房的目的在于滿足低收入住房困難家庭的基本居住需求，此類房屋在建設(shè)中的土地供應(yīng)和資金來源方面帶有公共資源的性質(zhì)，國家對于經(jīng)濟適用房購買人的主體資格設(shè)置了嚴格的審查標準，有關(guān)經(jīng)濟適用房的政策、法規(guī)中往往明確規(guī)定了購買經(jīng)濟適用房中的申請、核查、公示、核準、登記等審查流程和監(jiān)管事項。我們認為，對經(jīng)濟適用房配售進行嚴格規(guī)范和管理，目的就在于確保符合條件的低收入住房困難家庭能夠享受到保障性住房的社會福利，確保有限的公共資源最有效地利用，使有限的公共產(chǎn)品效果最大化。

在申購人的申購目的即在于為不具備購房條件的他人謀取經(jīng)濟適用房的情況下，如通過轉(zhuǎn)讓購房指標使不具備經(jīng)濟適用房申購主體資格的人購買和取得經(jīng)濟適用房，則不僅破壞了經(jīng)濟適用房的管理秩序，與國家推行住房保障政策的社會公益目的相悖，也妨害了其他經(jīng)濟適用房申購主體的利益，屬于《中華人民共和國合同法》第五十二條第（四）項所規(guī)定的合同無效情形，依法應(yīng)認定該指標轉(zhuǎn)讓行為無效。

35、第三十五條旨在解決違規(guī)轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟適用房行為效力的問題。

2007年8月7日《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》第（十一）條指出：“經(jīng)濟適用住房屬于政策性住房，購房人擁有有限產(chǎn)權(quán)。購買經(jīng)濟適用住房不滿5年，不得直接上市交易，購房人因各種原因確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟適用住房的，由政府按照原價格并考慮折舊和物價水平等因素進行回購。購買經(jīng)濟適用住房滿5年，購房人可轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟適用住房，但應(yīng)按照屆時同地段普通商品住房與經(jīng)濟適用住房差價的一定比例向政府交納土地收益等價款，具體交納比例由城市人民政府確定，政府可優(yōu)先回購；購房人向政府交納土地收益等價款后，也可以取得完全產(chǎn)權(quán)。”

目前，各地經(jīng)濟適用房的具體管理規(guī)定不一，但大多根據(jù)2007年8月7日《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》而規(guī)定購房人在購房不滿5年的期限內(nèi)僅具有有限產(chǎn)權(quán)，不得出租、出售、贈予、抵押。我們認為，雖然法律和行政法規(guī)至今仍未就經(jīng)濟適用房作出明確規(guī)定，不能以違規(guī)轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟適用房行為違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定而認定其無效，但當事人在限制上市交易期內(nèi)擅自轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟適用房，說明原購房人對經(jīng)濟適用房已無居住上的必要需求，應(yīng)當根據(jù)有關(guān)規(guī)定申請政府 回購。我們認為，國家住房保障政策的目的在于保證住房困難群體對房屋使用價值的需求，而非在于保證購房人對房屋交換價值的預(yù)期，限購期內(nèi)的轉(zhuǎn)讓行為同樣既破壞了國家對經(jīng)濟適用房的管理秩序，與國家推行住房保障政策的社會公益目的相悖，也妨害了其他尚未取得經(jīng)濟適用房的申購主體的利益，構(gòu)成對社會公共利益的損害，因而也屬于《中華人民共和國合同法》第五十二條第（四）項所規(guī)定的合同無效情形，應(yīng)認定該買賣合同無效，并在有關(guān)部門的行政處理結(jié)果基礎(chǔ)上就合同無效而產(chǎn)生的返還財產(chǎn)、賠償損失等問題進行處理。

政策性住房具有鮮明的地方特色，各地具體規(guī)定及情況相差較大。以深圳市為例，根據(jù)深圳市政府1999年《深圳市國家機關(guān)事業(yè)單位住房改革若干規(guī)定》，由政府住宅管理部門投資建設(shè)安居房，其中全成本微利房的供給對象是列入市、區(qū)財政工資編制的國家機關(guān)事業(yè)單位的職工；社會微利房的供給對象是在深圳注冊的企事業(yè)單位及其員工，以及社會上中低收入者，但國家機關(guān)事業(yè)單位及其職工也可以申請購買社會微利房。

關(guān)于機關(guān)事業(yè)單位職工所購安居房（全成本微利房）的買賣合同糾紛案件，以往處理中一般認定合同有效，理由是：根據(jù)《深圳市國家機關(guān)事業(yè)單位住房制度改革若干規(guī)定》，國家機關(guān)事業(yè)單位的職工在購買安居房后，經(jīng)辦理上述規(guī)定中的相關(guān)手續(xù)，可以取得安居房的全部產(chǎn)權(quán)，該安居房即成為市場商品房，可以自由交易。如雙方在簽訂房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議時均已清楚知悉房屋的產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀，并就將來如何辦理該安居房的全部產(chǎn)權(quán)的問題進行了約定，只要雙方都遵循誠實信用的原則去履行該協(xié)議，則房屋應(yīng)可取得全部產(chǎn)權(quán)并完成產(chǎn)權(quán)的過戶手續(xù)，故應(yīng)認定合同有效，例如我院已生效的（2006）深中法民五終字第2622號民事判決。

對于國有企業(yè)以房改方式向職工出售安居房（福利房）而引發(fā)的案件，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于房地產(chǎn)案件受理問題的通知》第三項關(guān)于“因單位內(nèi)部建房、分房等而引起的占房、騰房等房地產(chǎn)糾紛，均不屬于人民法院主管工作的范圍”的規(guī)定，在案件處理中一般認為此類糾紛涉及是否適用及如何適用房改政策的問題，因此駁回當事人的起訴，不作實體處理，例如我院已生效的（2011）深中法民五終字第1388、2352號民事裁定。如職工在取得單位出售的安居房后再行轉(zhuǎn)讓，在案件處理中一般認定合同有效，理由是：買賣合同并未違反法律和行政法規(guī)的強制規(guī)定，雙方在買賣合同中明確約定了在房產(chǎn)辦理了紅本、符合上市流通條件后再辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)，并不違背安居房轉(zhuǎn)讓的相關(guān)政策，例如我院已生效的（2010）深中法民五終字第1376號判決。

綜上，我們認為，雖然有關(guān)規(guī)范性文件均規(guī)定經(jīng)濟適用房和其他類型的政策性住房在規(guī)定年限屆滿前不得轉(zhuǎn)讓，但經(jīng)濟適用房的建設(shè)配售目的是滿足低收入住房困難家庭的居住需求，其政策目的中的社會公益性較強，故為社會所廣泛關(guān)注；而其他類型政策性住房的配售往往帶有福利分配性質(zhì)，社會公益性質(zhì)不強。因此，在處理政策性住房糾紛案件時，不宜采取一刀切的方法，而應(yīng)正確認識不同類型政策性住房配售政策中所體現(xiàn)的利益及價值取向，區(qū)分情況作出認定處理。

36、第三十六條旨在解決被拆遷人回遷房合法權(quán)益保護問題。

 （一）我國現(xiàn)有立法在傳統(tǒng)物權(quán)法理論物權(quán)優(yōu)先效力之外，又以特別規(guī)定的形式確立了所有權(quán)優(yōu)先于債權(quán)規(guī)則的例外情形，即債權(quán)在特定情形下優(yōu)先于物權(quán)。主要有：

1、《合同法》第二百二十九條賦予租賃權(quán)對抗租賃物所有權(quán)的效力，在對租賃物的占有、使用、受益方面，租賃權(quán)具有優(yōu)先于租賃物所有權(quán)的效力。   

2、《擔保法》第四十八條使租賃權(quán)具有對抗后于自己設(shè)立的抵押權(quán)的效力，也具有對抗因此類抵押權(quán)行使而取得的抵押物所有權(quán)的效力。

3、《物權(quán)法》第二十條第一款有關(guān)預(yù)告登記的規(guī)定使得受讓不動產(chǎn)的債權(quán)優(yōu)先于其后產(chǎn)生于該不動產(chǎn)上的所有權(quán)、抵押權(quán)。

4、《海商法》第二十一條、第二十二條第一款和第二十五條第一款規(guī)定了工資給付請求權(quán)、人身賠償請求權(quán)、財產(chǎn)損害賠償請求權(quán)、救助款項給付請求權(quán)等海事請求權(quán)優(yōu)先于船舶所有權(quán)、船舶留置權(quán)、船舶抵押權(quán)受償?shù)囊?guī)則。

5、《商品房買賣司法解釋》第七條第一款規(guī)定了被拆遷人債權(quán)優(yōu)先于第三人房屋所有權(quán)的規(guī)則。

基于當前房屋拆遷現(xiàn)狀，優(yōu)先保護被拆遷人的合法權(quán)益應(yīng)該成為法律公平效益價值的取向。實踐中，大部分的拆遷安置合同都對新建安置用房的產(chǎn)權(quán)進行了約定。在處理雙方因安置房產(chǎn)權(quán)發(fā)生糾紛時，合同有約定的，應(yīng)按合同約定處理，但合同對新建安置用房沒有產(chǎn)權(quán)約定的，應(yīng)按拆遷時的法規(guī)處理。對于法律法規(guī)沒有規(guī)定的，按照《城市房屋拆遷管理條例》第二十三條至第二十五條的規(guī)定可以進行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的應(yīng)確認產(chǎn)權(quán)，即被拆遷人對產(chǎn)權(quán)調(diào)換和作價補償享有選擇權(quán)。

（二）拆遷安置合同的雙方當事人應(yīng)嚴格按照合同的約定來履行，對于拆遷人在復(fù)建房建設(shè)過程中，擅自改變安置的面積、地點、樓層等，致使拆遷安置合同無法履行，被拆遷人堅持按拆遷安置合同安置的，應(yīng)判決拆遷人按合同的約定標準給付被拆遷人。拆遷人以無房為由拒絕安置，而被拆遷人仍要堅持按原合同安置的，應(yīng)判決拆遷人按合同約定的標準另行給付。拆遷人拒絕執(zhí)行的，可采取劃撥拆遷人款項，在房地產(chǎn)交易市場購置商品房交付給被拆遷人的方法，予以強制執(zhí)行。

（三）與《商品房買賣司法解釋》的立法邏輯保持協(xié)調(diào)。

1、《商品房買賣司法解釋》第七條第一款規(guī)定“拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優(yōu)先取得補償安置房屋的，應(yīng)予支持?！?/span>

（1）由于拆遷人與被拆遷人達成以“房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換”形式進行拆遷安置補償協(xié)議后，即意味著被拆遷人擁有了安置房屋所有權(quán)的期待利益，卻失去了被拆遷房屋的所有權(quán)。此時被拆遷人作為喪失居住保障的弱勢群體應(yīng)該得到優(yōu)先保護，這也是維護拆遷關(guān)系穩(wěn)定和諧、避免社會不穩(wěn)定因素滋生的法律社會效果的考量。

（2）拆遷人的安置房產(chǎn)事實上相當于《物權(quán)法》第三十六條侵害物權(quán)責任承擔中“造成不動產(chǎn)或動產(chǎn)毀損的，權(quán)利人可以請求...重作、更換或者恢復(fù)原狀”。因此，被拆遷人要求拆遷人履行交付安置房產(chǎn)在本質(zhì)上應(yīng)屬于物權(quán)請求權(quán)。因此，被拆遷人優(yōu)先取得安置房產(chǎn)的物權(quán)請求權(quán)優(yōu)先于第三人的債權(quán)是符合邏輯的，同時對于第三人善惡意的區(qū)分也就沒有必要。

2、為了兼顧被拆遷人和第三人的利益及平衡，并考慮物權(quán)登記的公示公信效力，參考《商品房買賣司法解釋》第八條和第九條規(guī)定，通過“安置房屋市場價款一倍”和“第三人已付購房款一倍”兩種完全不同的賠償金額內(nèi)在指引拆遷人減少暴利驅(qū)動下對安置房再作處分的沖動和不誠信行為。

3、對于第三人嚴重惡意的法律后果通過借鑒《商品房買賣司法解釋》第十條有關(guān)拆遷人與第三人惡意串通損害拆遷人利益合同無效的裁判規(guī)則來進行規(guī)制；但由于《合同法》第五十二條有關(guān)“無效合同”已經(jīng)對此作出了明確規(guī)定，從司法解釋“明確法律、條文精煉”的角度無須再行贅述。

（四）被拆遷人之間的履行順序參考上述有關(guān)不動產(chǎn)一物數(shù)賣履行順序的規(guī)定。拆遷人將同一房屋以產(chǎn)權(quán)調(diào)換形式補償給數(shù)個被拆遷人，或安置給數(shù)個被拆遷人，致使發(fā)生補償或安置房屋的權(quán)屬發(fā)生糾紛的，應(yīng)確認爭議的房屋歸最先訂立協(xié)議的一方；如果訂立協(xié)議的先后順序無法認定的，可根據(jù)被拆遷人的需要房屋安置的緊迫程度酌情處理。對于已辦理安置房的所有權(quán)手續(xù)，并已實際占有安置房，又有拆遷安置合同的，可適用物權(quán)優(yōu)于債權(quán)的原則，首先安置已享有爭議房屋的所有權(quán)和使用權(quán)的人，未取得爭議房屋的被拆遷人，可對拆遷人另行提起訴訟，拆遷人負有另行補償安置的責任。

37、第三十七條旨在解決二手房買賣合同糾紛案件中托管定金能否一并處理的問題。

二手房買賣（居間）合同包括兩個法律關(guān)系：一是出賣人與買受人之間的買賣合同關(guān)系；二是出賣人、買受人和居間人之間的居間法律關(guān)系。有意見認為，出賣人收取買受人支付的定金后，雙方之間的定金合同已經(jīng)成立。出賣人之后再將該定金托管于居間人處，是雙方在履行居間合同，與買受人無直接關(guān)系。出賣人與買受人之間的買賣合同糾紛案件，不應(yīng)處理居間合同中的資金托管內(nèi)容，故當事人請求居間人直接向其支付托管定金的，依據(jù)不足。如買受人根本違約，法院判決確認出賣人有權(quán)沒收定金；如出賣人違約，則法院應(yīng)判令其向買受人雙倍返還定金；如合同解除且定金罰則不適用，則由法院判令出賣人向買受人退還定金本金。出賣人可再依據(jù)判決向居間人要求退還托管的定金。我們認為，如果定金托管僅僅是居間人與出賣人之間的居間合同關(guān)系，那對出賣人而言，托管顯然是沒有必要的，自行保存定金的風險更小。事實上，出賣人收取買受人支付的定金后將該定金交至居間人處托管，是買賣雙方為保證交易安全而共同做出的約定，體現(xiàn)雙方意志，是買賣雙方應(yīng)履行的買賣合同的一項重要內(nèi)容。因此，如當事人已對居間人提出有關(guān)托管定金的訴訟請求，應(yīng)認為具有合同依據(jù)，可以直接予以支持，如此也可以避免今后當事人自行向居間人主張托管定金無果而可能發(fā)生的訴累。

38、第三十八條是對居間人如實報告義務(wù)的情形列舉。

在審判實踐中，經(jīng)常發(fā)現(xiàn)有居間人為了促成交易或者賺取差價等不當利益，故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實或者提供虛假情況，誤導(dǎo)當事人簽訂合同?！逗贤ā返谒陌俣鍡l對居間人的如實報告義務(wù)作了規(guī)定，但該規(guī)定比較抽象，缺乏操作性。本條列舉了六種常見的居間人違反如實報告義務(wù)的情形，是對《合同法》第四百二十五條的細化。

39、第三十九條旨在解決房屋買賣合同無效、被撤銷或者終止后，居間人是否有權(quán)請求支付報酬所作的問題。

在實踐中，對于雖然促成合同成立，但因合同無效、被撤銷或者終止，居間人沒有繼續(xù)提供后續(xù)服務(wù)。在這種情況下，居間是否有權(quán)請求報酬，各地法院的處理標準并不一致。從居間合同雙方的權(quán)利義務(wù)來看，居間人的主要義務(wù)在于向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人的主要義務(wù)是支付報酬。合同法第四百二十六條對于居間人的報酬請求權(quán)也作了明確規(guī)定，居間人促成合同成立的，委托人就應(yīng)當按照約定支付報酬。因此，即使合同被確認無效、被撤銷或者終止，居間人已經(jīng)促成合同成立，已經(jīng)履行了居間合同的主要義務(wù)，委托人應(yīng)當向居間人支付報酬。當然，如果合同被確認、被撤銷或者終止系因居間人的過錯造成，居間人的報酬請求權(quán)就應(yīng)當根據(jù)居間人過錯的大小受到相應(yīng)限制，如果過錯程度嚴重，居間人不僅無權(quán)請求支付報酬，還應(yīng)當對委托人承擔賠償責任。

40、第四十條旨在解決二手房買賣中的“跳單”問題。

在很多案件中，居間人在帶領(lǐng)客戶看房時會要求客戶簽訂“看樓確認書”等文件，一般是約定如果委托人直接或者通過其他居間人與出賣人訂立房屋買賣合同，委托人應(yīng)當向居間人支付報酬或者違約金，有些則約定在一定期限內(nèi)（一般是半年），如果委托人及其近親屬最終與出賣人簽訂了房屋買賣合同，不論是否由居間人促成，均應(yīng)當向居間人支付報酬或者違約金。對于這類約定的效力，各地法院的認定和處理方式不盡統(tǒng)一。

最高院2011年12月20日發(fā)布的指導(dǎo)性《上海中原物業(yè)顧問有限公司訴陶德華居間合同糾紛案》（指導(dǎo)案例第1號）對該類案件有重要指導(dǎo)意義。在該案例中，上海中原物業(yè)顧問有限公司帶陶德華看房時所簽訂的《房地產(chǎn)求購確認書》第2.4條約定，陶德華在驗看過該房地產(chǎn)后六個月內(nèi)，陶德華或其委托人、代理人、代表人、承辦人等與陶德華有關(guān)聯(lián)的人，利用中原公司提供的信息、機會等條件但未通過中原公司而與第三方達成買賣交易的，陶德華應(yīng)當按照與出賣方就該房地產(chǎn)達成的實際成交價的1%，向中原公司支付違約金。在該案中，中原公司并非獨家代理，出賣人在其他中介公司也有放盤，陶德華的妻子也由其他中介公司帶領(lǐng)看過涉案房屋。由于另外一家中介公司的報價比中原公司低，陶德華在該中介公司的居間下與出賣人簽訂了房屋買賣合同。生效判決認定陶德華通過不同中介公司了解到同一房源信息，并通過其他中介公司促成了交易，陶德華并沒有利用中原公司的信息、機會，不構(gòu)成違約，無須支付違約金。

第1號指導(dǎo)案例的指導(dǎo)意義在于確立了判斷居間人在此類情況下是否有權(quán)請求支付報酬的標準，即居間人是否系受出賣人獨家委托。如果居間人系受出賣人獨家委托，則買受人只能通過該居間人獲得該房源信息，買受人既然系從居間人而無法從其他途徑獲知訂立合同的機會，則自應(yīng)當支付居間報酬。如果居間人并非受出賣人獨家委托，買受人可以通過其他途徑獲知訂立合同的機會，也就有權(quán)選擇通過其他中介公司提供的居間服務(wù)訂立合同。即使看房確認書沒有同指導(dǎo)案例那樣明確約定利用了居間人提供的信息、機會等條件則應(yīng)當支付報酬，而是約定買受人只要與出賣人達成交易，不論有無通過居間人提供居間服務(wù)，均應(yīng)當支付報酬或者違約金。在居間人并非受出賣人獨家委托的情況下，該條款排除了買受人選擇其他中介公司提供更優(yōu)質(zhì)服務(wù)的權(quán)利，應(yīng)當認定為無效的格式條款。至于買受人能否通過其他途徑獲知該房源信息，應(yīng)當由買受人負擔舉證責任。

在居間人并非受出賣人獨家委托的情況下，居間人無權(quán)要求買受人支付報酬，但居間人有帶領(lǐng)買受人看房，有些甚至為促成交易做了更多工作，根據(jù)合同法第四百二十七條的規(guī)定，居間人可以要求買受人支付其從事居間活動支出的必要費用。人民法院在認定必要費用時，應(yīng)當根據(jù)公平原則，綜合考慮居間人提供的居間服務(wù)情況、房屋成交價款等因素，酌情予以支持。

41、第四十一至四十四條是對本裁判指引的實施時間以及與我院以前相關(guān)規(guī)定相矛盾問題的規(guī)定。