一、我市設(shè)定商轉(zhuǎn)公貸款的考慮因素

    《市商業(yè)性住房按揭貸款轉(zhuǎn)住房暫行規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《商轉(zhuǎn)公貸款規(guī)定》)相關(guān)制度設(shè)計(jì)主要考慮了以下因素：

一是立足于減輕職工供房負(fù)擔(dān)。推出商轉(zhuǎn)公貸款制度，是從我市住房公積金制度實(shí)施的實(shí)際背景出發(fā)的。由于我市住房公積金制度全面實(shí)施較晚，2012年9月28日，我市新購(gòu)房住房公積金貸款業(yè)務(wù)上線。對(duì)于之前已經(jīng)使用商業(yè)性住房按揭貸款的繳存職工來(lái)說(shuō)，迫切需要將商業(yè)性住房按揭貸款轉(zhuǎn)為住房公積金貸款以降低供房支出。為切實(shí)減輕職工供房負(fù)擔(dān)，在起草《商轉(zhuǎn)公貸款規(guī)定》的過(guò)程中，我們充分借鑒了相關(guān)城市的商轉(zhuǎn)公貸款政策實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，認(rèn)真比較了各地商轉(zhuǎn)公業(yè)務(wù)具體模式，也和我市商業(yè)銀行、人民銀行、銀監(jiān)部門(mén)、產(chǎn)權(quán)管理部門(mén)、人民法院等進(jìn)行了多次深入溝通，尤其是在降低費(fèi)用成本、簡(jiǎn)化流程方面大膽探索提出了多個(gè)方案。

二是與現(xiàn)行個(gè)人住房公積金貸款政策保持有效銜接。商轉(zhuǎn)公貸款作為個(gè)人住房公積金貸款的一種特殊形式，從政策統(tǒng)一性、公平性出發(fā)，其申請(qǐng)條件、貸款額度、期限、擔(dān)保方式、還款方式等基本與現(xiàn)行個(gè)人住房公積金貸款保持一致，只在部分地方有所差異。

二、商轉(zhuǎn)公貸款的申請(qǐng)條件

《商轉(zhuǎn)公貸款規(guī)定》中申請(qǐng)商轉(zhuǎn)公貸款條件和《深圳市住房公積金貸款管理暫行規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《貸款規(guī)定》）中公積金貸款的條件基本一致。主要增加的內(nèi)容：一是申請(qǐng)人或者配偶應(yīng)當(dāng)在本市已辦理了用于購(gòu)買(mǎi)本市自住住房的商業(yè)性住房按揭貸款（不含住房公積金組合貸款）且該貸款尚未結(jié)清，這是開(kāi)展商轉(zhuǎn)公貸款的前提。二是申請(qǐng)人提前償還部分或者全部原商業(yè)性住房按揭貸款已經(jīng)取得原貸款銀行同意。三是申請(qǐng)人或者配偶都可以是申請(qǐng)商轉(zhuǎn)公貸款住房的權(quán)利人。

三、商轉(zhuǎn)公貸款的可貸額度

《商轉(zhuǎn)公貸款規(guī)定》中商轉(zhuǎn)公貸款可貸額度計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)和《貸款規(guī)定》中公積金貸款可貸額度計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)大部分保持一致，即以申請(qǐng)人賬戶余額的倍數(shù)為基礎(chǔ)計(jì)算可貸額度，并同時(shí)對(duì)申請(qǐng)人在還貸能力、可貸額度不超過(guò)按照國(guó)家政策規(guī)定可貸款比例、單套住房商轉(zhuǎn)公貸款最高額度（個(gè)人50萬(wàn)元，共同申請(qǐng)的90萬(wàn)元）等方面進(jìn)行了要求。通過(guò)這些條件的一并要求，然后取按照這些條件計(jì)算出的低值作為可貸額度。如職工張先生按照賬戶余額和還貸能力計(jì)算可以貸80萬(wàn)，但由于其原商業(yè)性住房按揭貸款余額只有70萬(wàn)，加上只是個(gè)人申請(qǐng)只能貸50萬(wàn)，所以綜合這些條件后，職工張先生可貸額度只能是50萬(wàn)。

四、商轉(zhuǎn)公貸款的擔(dān)保方式

和公積金貸款一樣，商轉(zhuǎn)公貸款采取抵押和質(zhì)押兩種擔(dān)保方式，但對(duì)于可抵押房產(chǎn)的范圍有所擴(kuò)大。除了借款人原商業(yè)性住房按揭貸款的房產(chǎn)外，商轉(zhuǎn)公貸款還可以以借款人其他商品住房或第三人的商品住房作為抵押。

職工以已取得房地產(chǎn)證的申請(qǐng)商轉(zhuǎn)公貸款的住房作為抵押物的，該抵押物的抵押權(quán)人除了原商業(yè)性住房按揭貸款銀行外，應(yīng)當(dāng)無(wú)其他抵押權(quán)人，該住房應(yīng)僅為原商業(yè)性住房按揭貸款設(shè)定了抵押權(quán)；職工以已取得房地產(chǎn)證的本人其他商品住房或者第三人的商品住房作為抵押物的，抵押物應(yīng)當(dāng)無(wú)其他抵押權(quán)人。

五、商轉(zhuǎn)公貸款的期限和利率

和公積金貸款不同的是，商轉(zhuǎn)公貸款期限加上原商業(yè)性住房按揭貸款已還款期限之和不得超過(guò)30年，利率按照國(guó)家規(guī)定的住房公積金貸款利率執(zhí)行。

六、商轉(zhuǎn)公貸款辦理程序

《商轉(zhuǎn)公貸款規(guī)定》中對(duì)辦理商轉(zhuǎn)公純公積金貸款和辦理商轉(zhuǎn)公組合貸款的程序進(jìn)行了明確。如申請(qǐng)商轉(zhuǎn)公組合貸款的，申請(qǐng)人要先去原商業(yè)性住房按揭貸款銀行提出提前還款申請(qǐng)，取得相關(guān)證明材料，再去受托銀行確認(rèn)能否發(fā)放商轉(zhuǎn)公組合貸款，之后再向公積金中心提出商轉(zhuǎn)公申請(qǐng)。

七、商轉(zhuǎn)公貸款業(yè)務(wù)辦理的分段預(yù)約

商轉(zhuǎn)公業(yè)務(wù)上線后需求量存在集中爆發(fā)的可能，且出現(xiàn)該問(wèn)題須及時(shí)采取應(yīng)對(duì)舉措。為確保商轉(zhuǎn)公業(yè)務(wù)有序辦理，維護(hù)住房公積金業(yè)務(wù)辦理正常秩序，我們?cè)凇渡剔D(zhuǎn)公貸款規(guī)定》中明確商轉(zhuǎn)公貸款申請(qǐng)必須預(yù)約，且按照職工原商業(yè)性住房按揭貸款放款時(shí)間進(jìn)行分段預(yù)約。采取該做法主要是從職工基本均等享受住房公積金貸款年限考慮，原商業(yè)性住房按揭貸款放款時(shí)間越早，剩余能使用住房公積金貸款的年限越短。《商轉(zhuǎn)公貸款規(guī)定》中明確首批預(yù)約申請(qǐng)商轉(zhuǎn)公貸款的為原商業(yè)性住房按揭貸款放款時(shí)間在2010年12月31日前的職工；原商業(yè)性住房按揭貸款放款時(shí)間在2010年12月31日后的，職工按照所在月份分批次預(yù)約，逐月順延。

按照上述規(guī)定，如職工張先生當(dāng)初商業(yè)貸款放款時(shí)間在2010年10月，那他可以在商轉(zhuǎn)公業(yè)務(wù)上線首批預(yù)約；王先生當(dāng)初商業(yè)貸款放款時(shí)間在2011年1月，則他需要等首批預(yù)約完成后作為第二批預(yù)約；2011年2月的作為第三批，以此類(lèi)推。（完）